作者: BossMind

AI已成為各行各業工作中不可或缺的一部分，甚至不少人開始擔心飯碗不保。然而，在按揭中介這行業，AI可以輔助，但要真正幫助客戶順利上車，按揭中介仍有其不可代替的作用。

首先必須承認的是，AI在某些環節確實比人類優勝。它可以協助申請人計算供款與入息比率、估計最高按揭額度，甚至自動填寫申請表、提醒申請人需要遞交的文件。這些重複性高、規則明確的工作，AI做得又快又準。

審批按揭有灰色地帶

然而，按揭申請從來不是純粹的數字遊戲。

銀行的審批標準，表面上有規可循，實質上充滿灰色地帶。同一個申請人，同一份文件，在不同銀行的審批結果可能完全不一樣。有些銀行願意接受租金收入的8成計算入息，有些只計7成；有些銀行對自僱人士較寬鬆，有些則一律嚴審；有些銀行願意為優質客戶酌情處理，有些則死板跟足指引。

更重要的是，當申請出現問題時，AI可以做甚麼？甚麼也做不了。一個有經驗的按揭中介，可以即時判斷問題出在哪裡，建議補交甚麼文件，或者即時轉向另一間銀行重新申請。必要時，中介可以直接致電銀行職員，了解被拒原因，甚至請求酌情處理。這種「轉彎」的能力，AI沒有。

按揭中介的核心價值，從來不是計數，而是解難。計數可以交給AI，但解難必須靠人。AI可以告訴申請人哪個計劃最便宜，但不能在申請被拒後幫申請人找到出路；AI可以提醒申請人補交文件，但不能說服銀行職員網開一面。

AI數據有時間差

此外，現階段AI提供的答案不值得依賴。曾有客人曾經問AI：透過某企業的員工按揭計劃，能否購買居屋？AI回答不可以，當然這個答案並不正確，幸好該客人有向按揭中介重複核實，否則信以為真，就可能白白錯失最佳置業機會。

事實上，AI的訓練數據存在時間差。銀行的按揭計劃、審批標準、回贈優惠，隨時都在變動。申請人提問AI的問題，AI回應的可能是3個月前的舊資訊。即使有定期更新，也無法做到即時同步。而一個有經驗的按揭中介，每日與銀行前線聯絡，市場一有風吹草動，當天就知道，並能即時傳遞給客戶。

筆者亦曾在網上看過相信由AI生成的申請按揭教學文章，內容集百家之大成，但當中部分資料過時，甚至有些講法互相矛盾，讀者吸收這些AI提供的資訊後，反而愈睇愈亂，分不清哪些才是當下適用的做法。

當然，筆者不排除日後AI會持續進步，可以做到實時更新資料、為客人提供度身而設的按揭方案，但現階段，AI只是輔助，計算數字、提醒文件，讓按揭中介的工作更有效率。但按揭申請從來不只是數學題，還是人際題、應變題、經驗題。一個有經驗的中介，價值在於那些銀行不會寫在網站上的資訊，以及遇到問題時的應變能力。

子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問

註：專欄作家言論不代表本網立場

剛過去的復活節及清明節長假期，反映香港經濟復甦的兩面圖景：出境與入境旅遊齊旺，一邊是港人外遊熱潮延續，另一邊則是內地旅客來港帶動酒店業重拾動力。據業界指出，整體酒店生意按年明顯改善，房價平均上升約一至兩成，多間酒店甚至錄得爆滿，重現疫情前的盛況。

然而，在旅遊業回暖的同時，本地消費卻出現降溫。業界指出，假期期間餐飲業生意普遍下滑，比平日周末減少約15至20%。高消費餐廳因旅客及家庭聚會需求增加而略有增長，但無法抵銷大部分跌勢，突顯假期消費重心由日常本地市場轉向旅遊導向與體驗型支出。

這樣的結構性轉變，亦令零售業感受壓力。港人假期出外成風，消費力外流，雖然旅客人流支撐了核心購物區的銷情，但中小型商戶卻普遍反映人流不濟。整體而言，市場仍處於尋找「出入平衡」的過渡期。

旅遊業對香港商舖租售、零售及就業市場向來舉足輕重，但同樣不能忽視本地消費的穩定作用。若單靠外來旅客支撐，市場復甦將難以持久。當前政策與行銷策略的重點，應放在如何激活「內外雙循環」：既要鞏固旅遊吸引力，又要強化港人「留港消費」的誘因，讓居民重新發現本地城市的消費樂趣。

未來數月，香港將迎來七人欖球賽、五一黃金周、母親節及父親節等檔期，為酒店及餐飲業帶來新一波需求。但能否轉化為實質及持續的消費動能，仍取決於能否同時激活本地市場。當局與業界或可考慮拓展具香港特色的節慶活動、推廣社區型休閒體驗，並改善零售環境與配套設施，以提升消費便利與新鮮感。

香港正處國際旅遊復甦的新階段，外來人流帶來即時效益，但要讓城市經濟真正恢復內生動力，必須在「人來」之外，進一步推動「人留」與「人買」。只有當外部流量與內部消費力量並行，餐飲、零售及酒店等行業方能全面重拾生氣，帶動商舖市場由量變轉為質變，引領本地經濟邁向更穩健的新常態。

美聯旺舖董事 江靜明

註：專欄作家言論不代表本網立場

美團2025年盈轉虧234億元人民幣，由於早已發盈警，大家並不意外，甚至在其發業績前一天，有人更想借機炒上14%，博一個驚喜，不過之後也逐漸回落，證明投資市場也是相對理性的。

上次已經說，坊間有人對美團業績解讀有點過於樂觀，因為Q4虧損減少近35億人民幣，但只要分析一下，就會發現美團的減虧，就是本欄最擔心的情況——做少了生意所帶來的虧損減少。

核心本地商業分部分入佔整體收入71%，當中Q4配送服務收入按季增加5.7億人民幣，但佣金減少了近26億人民幣，在線營銷業務收入按季減少10億人民幣，其他服務及銷售按季增加不足5億人民幣，因此整個核心本地商業分部收入按季減少近34億人民幣。當然2023及2024的Q3和Q4整個分部收入都同樣出現按季減少約30億人民幣，可算是季節性問題，因此絕對認同美團業績說「收入下降主要是由於季節性因素」，但之後又提到收入下降「體現在交易筆數的減少以及商家營銷支出的減少」，已然是一大警號。然而，業績公告再提及「配送服務收入增加，主要是由於我們通過動態優化營銷策略專注於高質量增長，使得於收入中抵減的用戶補貼減少」，這明顯是為了堵住市場的嘴，告訴大家配送服務觸底反彈了，但為了跑配送服務收入，犠牲佣金收入，最後結果還是一樣，算是無效IR工作。

當然，2025 Q4核心本地商業的銷售成本及經營開支等，確實是降低了，應該是如前文提到「用戶補貼減少」有關，但是減少補貼是否因「通過動態優化營銷策略專注於高質量增長」，則有點保留了。從現金流看，年末現金及現金等價物增加了360億元人民幣，但現金流增加，完全是因為投資活動所得增加了195億元人民幣，融資活動所得增加517億人民幣，經營活動的現金流量減少了710億元人民幣。從Balance Sheet看到，公司的非流動和流動借款增加了210億元人民幣，貿易應付款項、應付商家款項及其他應付款項及應計費用合共增加了162億元人民幣，從2025年的P&L看，財務成本只增加了5億元人民幣，但如果美團解決不了經營困難，融資就會成為不可避免之路，財務成本將會成為蠶食盈利黑洞。

而且如果只看2025和2024的Q4，2025 Q4配送服務收入下降26億人民幣，佣金下降近3億人民幣，在線營銷業務增加近3億人民幣，其他服務及銷售增加18.6億人民幣，整體核心本地商業分部Q4收入仍按年減少7.3億人民幣，即是所謂的虧損按季減少只是偽命題，而是按年比較都做得差了。

外賣APP大戰下，美團提出用AI和Keeta解決現有窘局，AI方面，包括「整合自研多模態大語言模型和開源模型的優勢……打造全能型本地生活AI助手」，Keeta方面則是「在香港，Keeta持續鞏固市場地位，並於第四季度實現單位經濟效益轉正……在沙特阿拉伯，Keeta全年訂單高速增長……2025年下半年，我們相繼進軍卡塔爾、科威特、阿聯酋及巴西市場」，即是無論AI還是Keeta，都仍然要燒錢，尤其是Keeta香港，有誰能解釋，甚麼叫「單位經濟效益轉正」嗎？港交所近年十分喜歡叫小市值上市公司甚麼都要詳細解釋，甚麼都要透明披露，說到底，監管機構還是對大市值公司有足夠寛容耐性，對小市值公司則是盡量嚴謹。

2024年2月美團還有盈利下，都下探到61.1元，現在虧損下又沒招，倒真的要拭目以待了。

金缸經

註：專欄作家言論不代表本網立場