近日樓市回暖，不少買家趁機入市，但按揭審批隨時成為置業路上的「攔路虎」。有準業主在收樓之際申請按揭，因轉工不久、薪酬大幅提升、公司背景不明，加上出糧戶口資金頻繁轉走，接連被銀行及按保公司拒絕，險些令交易告吹。這類個案並非罕見，尤其對於工作性質較為靈活的高薪人士，稍有疏忽便會踩中銀行審批的地雷。
轉工收入倍增令銀行起疑
馬先生（化名）兩年前購入樓花，今年年中收樓，打算申請8成按揭，貸款額約650萬元。他月入近8萬元，供款與入息比率表面上輕鬆過關。然而，銀行審核時發現他兩個月前才轉工，且舊工作只做了半年。雖然中間沒有空窗期，但新舊工作的性質截然不同——由活動籌辦項目主任轉為人力資源部經理，薪金更由原來4萬多元大幅跳升至8萬元，升幅超過五成，令銀行對其收入的可持續性產生疑問。
與此同時，按揭保險公司審批時，對馬先生新入職公司的營運狀況亦有所保留。據了解，該廣告公司成立不足一年，辦公室選址較為偏遠，加上公司網站資訊匱乏，按保公司難以核實其業務是否穩健。
再加上馬先生過往的工作以接項目為主，屬於自由身工作者，收入時高時低，沒有固定的僱主。現職則是一間廣告公司的合約員工，雖然每月有固定薪金，但合約期只有一年，並非長工。一般而言，只要能提供三至六個月的糧單及稅單，申請按揭時通常不會被銀行留難。但馬先生的個案較為特殊——轉工時間短、薪酬升幅異常、公司背景不明，加上合約期有限，三個因素疊加，令銀行及按保公司紛紛卻步。
出糧戶口見底 銀行懷疑有隱藏債務
轉工問題未解決，另一個麻煩又浮現。馬先生每個月出糧後，習慣立即將薪金轉走——找卡數、交租、給家用，甚至定期轉賬至妻子的戶口作為生活費。結果出糧戶口經常分文不剩，銀行查看其戶口紀錄時，發現每月出糧後數日內，戶口結餘便跌至接近零。
銀行見狀，懷疑他有未申報的隱藏債務，擔心他在按揭批出後會出現還款困難。縱使馬先生逐一解釋每筆轉賬的用途，並提供相關的還款紀錄及租約證明，但由於轉賬次數繁多、資金流向複雜，銀行未能一一查證，最終拒絕接納其解釋。即使馬先生願意將按揭成數降至7成，不再需要按保審批，銀行仍然因為其戶口資金流轉方式「不尋常」而拒絕批出貸款。
私營按保公司成救命草
可幸的是，馬先生最終找到一間私營按揭保險公司願意承接其個案。該公司在詳細審視其工作合約、稅單及銀行紀錄後，認為他的還款能力並無問題，最終批出樓價8成貸款額，令馬先生得以順利完成交易，避過撻訂命運。
然而，私營按保公司的保費較高，而且只提供P按計劃，選擇有限，不設Mortgage-link戶口，長遠計的總利息支出亦高於H按，不宜視為常規方案。
回顧馬先生的個案，薪金、公司背景和銀行轉賬紀錄同時遭到質疑，三條問題同時出現，才令銀行和按保公司審批時有所顧慮。其實，如果馬先生在入市前先申請按揭預批，便可以及早發現問題，對症下藥。
子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
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