買樓要借高成數按揭，貸款人要申請按揭保險獲批，銀行才會批出7成以上的貸款。而根據最新數據，新批出按揭宗數持續下跌，創半年新低，是否反映按保公司已經加強審批，將來要過按保這一關會難上加難？
從按證公司公佈的數據顯示，6月份新批出按保宗數為1,515宗，較上月的2,197宗，大跌三成，也是連續兩個月下跌，更是半年來最低的數字。但需要指出的是，批出的宗數減少，未必與加強審批有關，反而更有可能是申請按保的人士減少所導致，要理解當中的脈絡，最好宏觀地分析過去半年整體樓市發展。
撤辣效應淡化成交回落
特首在2月28日宣讀施政報告時宣佈全面撤銷印花稅辣招，樓市即時受惠，出現小陽春，交投急升，買家由簽臨約、申請按揭到放款成交，需要2至3個月的時間。故參考金管局的數據，3月和4月的新申請按揭宗數都呈上升之態。而當撤辣效應淡化，成交回落，5月整體申請按揭數字較4月下跌16%，當中相信不少是需要申請高成數按揭的按保個案。由於整體申請數字減少，相對地新批出的按保宗數下跌也是理所當然的。
另一方面，銀行估價偏低，亦都令到申請人需要另覓出路。例如申請發展商按揭，在較寬鬆的審批條件下獲得9成按揭；又或者轉投私營按揭保險公司的懷抱，後者的估價較大機會貼近買入價，從而令申請人獲得較為滿意的按揭貸款；甚至有買家會向財務機構求助，當有需要申請高成數按揭的人分散至不同出路，申請按保人數自然會減少。
加上金管局於6月再放寬按揭成數，容許一些在去年放寬按揭前簽訂臨約的買家，都能採用新的按揭條款，部份買家可直接向銀行借7成，毋須上按保。雖然此改變未必反映在已公佈的數據之上，但相信對近期申請按保數字都會有影響。
按保公司靠估價降風險
事實上，雖然按保公司審批會比銀行謹慎，在物業估價上採取保守政策，降低貸款風險。但其他審批條件都沒有改變，故貸款人只要條件和入息要求達標，申請高成數按揭仍然會獲批，惟亦要注意所批的貸款額不如預期。
特別是臨近年尾，將會有幾個大型新盤收樓，涉及的建期買家相信有過千人，以現時形勢分析，樓盤大有機會估價不足，如情況未有改善，買家需要額外籌備一至兩成資金上會，否則就只能撻訂。
要避免墮入新一輪撻訂潮，買家最好做好兩手準備，除了上文提到可尋求發展商按揭或私營按保公司的協助外，如家人或親友有已供完的物業，都可能要「江湖救急」，將現樓重按套現，作為新做按揭物業的後備首期資金，確保在估價不足的情況下，親人仍然有足夠資金上會。
子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
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