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按揭專家|新批按保宗數驟降 申請危危乎? 解讀數據背後意義|子非魚

買樓要借高成數按揭,貸款人要申請按揭保險獲批,銀行才會批出7成以上的貸款。而根據最新數據,新批出按揭宗數持續下跌,創半年新低,是否反映按保公司已經加強審批,將來要過按保這一關會難上加難?

從按證公司公佈的數據顯示,6月份新批出按保宗數為1,515宗,較上月的2,197宗,大跌三成,也是連續兩個月下跌,更是半年來最低的數字。但需要指出的是,批出的宗數減少,未必與加強審批有關,反而更有可能是申請按保的人士減少所導致,要理解當中的脈絡,最好宏觀地分析過去半年整體樓市發展。

撤辣效應淡化成交回落

特首在2月28日宣讀施政報告時宣佈全面撤銷印花稅辣招,樓市即時受惠,出現小陽春,交投急升,買家由簽臨約、申請按揭到放款成交,需要2至3個月的時間。故參考金管局的數據,3月和4月的新申請按揭宗數都呈上升之態。而當撤辣效應淡化,成交回落,5月整體申請按揭數字較4月下跌16%,當中相信不少是需要申請高成數按揭的按保個案。由於整體申請數字減少,相對地新批出的按保宗數下跌也是理所當然的。

另一方面,銀行估價偏低,亦都令到申請人需要另覓出路。例如申請發展商按揭,在較寬鬆的審批條件下獲得9成按揭;又或者轉投私營按揭保險公司的懷抱,後者的估價較大機會貼近買入價,從而令申請人獲得較為滿意的按揭貸款;甚至有買家會向財務機構求助,當有需要申請高成數按揭的人分散至不同出路,申請按保人數自然會減少。

加上金管局於6月再放寬按揭成數,容許一些在去年放寬按揭前簽訂臨約的買家,都能採用新的按揭條款,部份買家可直接向銀行借7成,毋須上按保。雖然此改變未必反映在已公佈的數據之上,但相信對近期申請按保數字都會有影響。

按保公司靠估價降風險

事實上,雖然按保公司審批會比銀行謹慎,在物業估價上採取保守政策,降低貸款風險。但其他審批條件都沒有改變,故貸款人只要條件和入息要求達標,申請高成數按揭仍然會獲批,惟亦要注意所批的貸款額不如預期。

特別是臨近年尾,將會有幾個大型新盤收樓,涉及的建期買家相信有過千人,以現時形勢分析,樓盤大有機會估價不足,如情況未有改善,買家需要額外籌備一至兩成資金上會,否則就只能撻訂。

要避免墮入新一輪撻訂潮,買家最好做好兩手準備,除了上文提到可尋求發展商按揭或私營按保公司的協助外,如家人或親友有已供完的物業,都可能要「江湖救急」,將現樓重按套現,作為新做按揭物業的後備首期資金,確保在估價不足的情況下,親人仍然有足夠資金上會。

子非魚

星之谷按揭轉介首席顧問

註:專欄作家言論不代表本網立場

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