熟悉樓市的人都會聽過這句話：新盤早買早享受，因為發展商的首批單位都會預留「水位」，之後的價單會越來越貴，因此日後物業升值，最早入主的買家就有較多的套利空間；然而，這做法並非萬試萬靈。近期發展商推出新盤，部份項目定價都有所調低，反映出發展商不同的銷售策略。
近期屯門飛揚就是其中一例，早前開售的2期，售價較去年開售的1期有折讓，惟只有這單一原因，是不足以令銀行自行調整1期樓花單位的估值，仍然會用單位的買入價去計算按揭成數。
發展商其後再推售1期貨尾單位，定價亦都較1期首張價單為低，又是否會拖累同樣是1期的單位估值？答案是有待觀察，因為估價受很多其他因素影響，例如整體樓市的走勢等，而且目前離飛揚1期建期上會還有大約1年，現時預測也是言之尚早。
銀行會為申請人爭取估足價
另一方面，部份銀行會向不同估價行查詢，盡量為按揭申請人的物業估足價。買家在申請按揭時，亦應預鬆一點時間，讓銀行去處理估計程序。
如果建期買家仍然有疑慮，可考慮將建期付款改為即供，600萬元以下單位的業主，用即供上會，以舊保計劃亦可借八成，筆者觀察到，近期的確多了新樓業主查詢改用即供方式上會。而目前的新樓按揭，絕大部份都估足價，所以越早上會，就越快放下心頭大石。
先高後低策略不罕見
發展商以先高後低的策略賣樓過往亦時有發生，2012年屯門瓏門開賣首日就以項目最靚的單位打頭陣，呎價冠絕同區，成功售出半數單位，其後再推出較低層的單位，定價亦有所調整，營造「減價抵買」效果，成功加快速度去貨。
而同期馬鞍山迎海則採取截然不同的定價方式，當時首批發售的單位定價相對合理，銷情亦理想。而同一個項目的其他期數，景觀越來越靚，發展商亦順勢加價而沽。
由此可見，即使兩個樓盤的銷售策略各異，但定價還是會考慮單位質素。同樣道理，放諸在現時的新盤亦有參考價值，同一個項目兩個相同面積的單位，定價有所不同，當中的差異，可能就是景觀、單位近不近垃圾站、有沒有噪音等的細微分別。
樓盤存貨多或薄利多銷
樓盤減價的另一原因，是因為去年一手樓市交投淡靜，發展商大約積存了約1.1萬個單位。到今年樓市回升，發展商眼見樓市小陽春，於是積極推售新盤，將價單下調，希望薄利多銷，亦有發展商提供更多折扣優惠，變相減價。
雖然有人解讀是發展商散貨是對後市沒有信心，惟就近期而言，香港樓市整體錄得約6%升幅，加上美國聯儲局加息周期即將見頂，估計明年整體樓市大跌機會不高。
當然，這絕非鼓勵他人盲目入市，反而是希望準買家不要受到「首批發售單位一定有水位」的迷惑，他們在決定是否入票前，必須先充份了解樓市的現況，考慮自己實際的負擔能力，最好假設一旦樓價或估價下跌，評估對自己的影響，做好抗壓測試。
子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
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