必須要講，藍籌業績期有海量通告值得留意，惟有排隊有時間便望一望，望得的業績最基本是可以見微知著，知道大局發展。作為主要本地地產龍頭之一的新地(016)，半年業績有什麼看點？筆者看到香港樓市的未來。
先簡單用幾句總結新地截至12月底止的中期業績。撇除投資物業公平值變動的影響，新地基礎溢利按年減少5.9%至89.06億元，每股基礎溢利降至3.07元，中期股息按年減少24%至0.95元。當然，既然花時間咀嚼新地這份39頁的中期業績，幾句之外當然還有其他重點。
筆者先留意的是他的負債問題，因為透過負債可以看到公司的現金流及財務狀態，知道他的財務狀況便知道新地會否在今年餘下時間瘋狂推出新盤吸金。新地截至2023年12月底止，按淨債項相對公司股東權益比例計算，負債比率由2023年6月底的18.2%上升至21.2%，坦白說不算嚴重，但從公司的債務及加權平均息率，可以看到更多故事。
截至去年年底止，新地的總債務有1357.17億元，較2023年6月及2022年6月的1250.53億元及1249.31億元還要高出一截。值得留意的是在這1357.17億元負債中，1年內到期的債務達到202.9億元(1至2年期145.96億元；2年至5年期750.33億元)，1年到期的短期債較2023年6月及2022年6月的75.08億元及158.57億元高，但新地在2023年6月及2022年6月的銀行存款及現金有152.8億元及203.23億元，而截至去年年底止的銀行存款及現金卻只剩下79.31億元。
簡單說，即是新地目前的銀行存款及現金，不足以應付1年內到期的負債，除非新地有信心賣樓等應收賬款沒有問題，又或者在債務到期時進行再融資以化解燃眉之急。資金流是新地面對的第一個問題。
新地的第二個問題是浮息偏高及浮息債務比例偏高。截至2023年12月底止，新地的加權平均息率是4.5%，其中定息及浮息分別是2.7%及5.3%，5.3%的浮息絕對算不上低水平。新地1357.17億元負債當中，定息債只有29%、或相當於393.01億元，其餘71%均屬於浮息債務，當中又包括了785.83億元港元債務。
作為參考，筆者同時查閱了2022年6月底的相關數據，新地當時的加權平均息率只有2.2%，定息及浮息息率分別是3%及1.7%，而當時1249.31億元負債中，定息債有36%，或相當於444.58億元，其餘部份屬於浮息債務。比較了過去18個月新地債務的結構，可以看到新地已就債務進行再融資，但問題是美國加息後新地再融資的成本大幅增加。
相對於新地的加權平均息率偏高及銀行存款現金不足等問題，公司沒有為投資物業進行大額減值等問題，反而變得不嚴重。截至2023年12月底止，新地的投資物業總值4088.15億元(已落成及發展中分別佔3483.05億元及605.1億元)，但過去18個月就投資物業進行的減值少之又少(不足10億元)，新地未為投資物業進行減值，原因很多，可能公司認為商場或寫字樓出租率維持在高水平下毋須進行減值，但筆者看到的新地仍然希望再觀察香港以至內地整體經濟情況再行決定。此乃第三個問題。
當然，新地中期業績還有甚他值得留意的地方，單從上述幾點來看，新地在買時間(Buy Time)，筆者估計，新地在資金及債務成本壓力下，未來6個月會非常積極地推出新盤，特別是新地有大量新盤須要「散貨」，其中單是馬鞍山十四鄉項目已接近10,000個新盤供應，若新地不盡快沽貨套現，債務成本的壓力將會進一步蠶食公司的盈利。
新地業務一頁知鳩的話，可以預示未來將有大量新盤湧出套現，屆時甚麼「深水價」、「體恤價」都會出現。
李鴻彥
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