財政司司長陳茂波早前表示無意調整樓市辣招，但考慮進一步放寬首置市民按揭成數；不過，1,000萬元或以下物業已可做九成按揭，究竟政府還有甚麼招數可出？同時，陳茂波指政策會以本地人自住需要為優先，因此筆者亦會從用家角度看看那一個方案才是真正有利。
1. 放寬至95％按揭 並非真正有利
目前1,000萬元或以下物業可做九成按揭，1,000萬至1,200萬元物業亦可做八成按揭，已是合理水平。若然政府再放寬至95％按揭，雖然部份買家的確更容易上車，但其後供樓開支會更大，負資產風險亦更高，畢竟「借多了錢，都是要還的」。同時，越高成數的按揭，預計申請按保的費用亦會越貴，屆時上車負擔又更大。
2. 放寬樓花按揭 可降低上會風險
現時首置人士購買樓花承造九成按揭的樓價上限為400萬元、承造八成按揭的樓價上限則為600萬元；一旦超過樓價上限，買家就要等待物業落成，選用建築期付款計劃。
不過，本欄去年7月一篇題為〈按揭風險比樓價風險更大〉的文章已提過，若買家採用建期付款，期間將要面對按揭利率、個人入息及單位估價的變數，一旦上不到會，需要被逼撻定而total loss，比負資產更加慘，畢竟已上會的業主，仍可繼續自住及守下去。因此，若政府放寬樓花按揭成數，從用家角度而言，就可選擇「即供上會」，大大減低上會風險之餘，亦有機會獲得發展商提供一些即供優惠。
3. 放寬按保要求 業主也可能受惠
在不申請按保的情況下，現時1,000萬以下物業按揭成數最高為六成、惟貸款上限為500萬元，即樓價834萬元或以上物業按揭成數已不足六成，而1,000萬元以上物業的按揭成數更最多只有五成。換言之，若買家現時付三成首期（180萬元）以購買600萬元物業時，就需申請按保，以30年按揭年期及一次過付清保費為例，要付約9萬元（貸款額2.15％）；即使以保費65折計，仍需付逾5.8萬元。
此外，若以七成按揭購買600萬至1,200萬元物業時，有關保費佔貸款額比例就更高。因此，若政府一如市場預期，回復以往沿用的七成按揭上限措施，即買家以三成首期上車時，將毋須購買按保，有助減輕負擔。
值得留意的是，如果申請者於首三年內退保，是可以取回部份保費，分別為首年40%、兩年內25%及三年內15%，因此部份現有業主也有機會可以受惠政府放寬按保要求。不過，由於按揭罰息期多為兩年，因此多數人只會在兩年後才申請退保。
總括而言，筆者認為上述三個方案之中，放寬至95％按揭並非真正對用家有利之餘，更增加了供樓負擔及負資產風險；而放寬樓花按揭可降低上會風險，對部份改用「即供上會」的用家有利；至於放寬按保要求，除了準買家受惠外，部份業主也有機會得益，而且少交了保費，確是真正減低上車負擔之舉。
盧卡股
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