北上食買玩變成潮流，大家也在談論過關消費成風如何影響經濟之時，本港鄰近邊境的規劃其實正進行得如火如荼。流浮山打造「數碼新海岸」的計劃正進行公眾諮詢，而洪水橋鐵路站亦預計今年動工，可以預見，這些地區的人流會越來越多。當新界西地區越來越旺，與深圳必然越見融合，未來發展因港深融合的背景而充滿變數，機遇與挑戰並存。筆者認為，政府應當「留一手」，為未來發展提供足夠彈性，從規劃角度而言，新發展區不應再因循地一早擬定某些地段必然是純商業用途，或必定全是休閒用地等等，土地運用應要保留最大靈活性，才能因應時勢及經濟模式轉型，抓住未來出現的機遇。
構思多年的洪水橋鐵路站上月尾終於拍板興建，料2030年竣工，成為港鐵屯馬線天水圍站和兆康站之間的一個中途站；同時地政總署亦正接受申請在洪水橋/厦村新發展區進行原址換地，其中第二階段的換地計劃本月30日截止申請。政府數年前因應計劃中的港深西部跨境鐵路（連接至前海），以及連接至交椅洲人工島的鐵路，將洪水橋定位為「現代服務業中心」，主打專業服務和現代物流業，並打造成新界全新的商業核心區 （CBD）。
根據政府的設想，洪水橋可與前海合作區和南山區在金融、專業服務、物流服務等領域，進行深化高端經濟合作，並輻射至整個大灣區，聚集頻繁往返兩地的服務人才，因此這區會有不少於200萬平方米的商業樓面面積，其中超過100萬平方米位於洪水橋站附近的市中心區。
不過，在政府財赤背景下，交椅洲人工島大計已延遲進行，而港深西部跨境鐵路仍在研究階段，十劃未有一撇。當初規劃洪水橋的背景基礎，似乎已有很大轉變，政府想洪水橋「聚集頻繁往返兩地的服務人才」，確實是一個美好的設想，但現實充滿挑戰同不確定性，這個如意算盤，不知道能否打得響。更重要的是，疫情過後全球工作模式已發生巨大改變，在家工作成新常態，任何地方也可以視像開會，實體寫字樓的重要性大減，200萬平方米的商業樓面面積，在這個新區真的用得著？
資料顯示，本港甲級寫字樓空置率已攀升至16.7%的歷史新高，空置樓面逾100萬平方米，等同政府在洪水橋站附近的市中心區所規劃的商業樓面面積，筆者相信，政府如仍要將洪水橋變成新界的CBD，恐怕是緣木求魚。洪水橋區內已列為商業用途的土地，到底最適合規劃作甚麼用途，很大可能會隨年月時間有所轉變，在現今經濟市況未明下，如過早把土地用途限死，實非明智做法。
其實香港每個新發展區，也存在不少變數。看看流浮山的演變，80年代左右，慕名食海鮮的人越來越多，然後下白泥漸漸成為影婚紗相勝地，及至濕地公園興建後，元朗區議會與漁護署曾計劃打造一條以濕地公園及流浮山為主的觀光線，可見這區的規劃從來都只是旅遊項目。但自北部都會區計劃出台後，流浮山在旅遊以外，被加入了創科及住宅元素，未來擬在此興建近410萬平方呎數碼科技樞紐，規模跟數碼港相若，另將有4.8萬至5.3萬伙房屋供應。流浮山將會被打造成一個「數碼新海岸」，十年前沒有人想過會這樣，這正正反映靈活土地規劃的重要性。
今時今日，當中環地舖也會開設兩餸飯店，就明白因應時勢及經濟模式轉型，在規劃時盡量保留彈性，至為關鍵。總括而言，筆者建議洪水橋的規劃，不管是政府土地或是私人地段，用途上一定要極具彈性，除了鐵路站及基礎設施要定好位置外，其他例如商業、工業、住宅以至政府機構或社區用地，都應適度「留白」，好讓時間告訴我們最佳的土地用途，方為上策。
應懷基
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