自政府撤辣後，樓市氣氛有所好轉，然而在按揭市場卻接二連三傳來利淡消息，包括有銀行按揭回贈逐漸「清零」，以及銀行審批按揭申請時，出現塞車情況。按揭申請人可能會更關心前者，然而，銀行審批時間一旦未如理想，或者在最後時刻拒絕申請，或會導致交易觸礁，那麼貸款人在思考申請時間表時應該如何部署，才能做到穩中求勝？
讀者張太（化名）早前買入一個新盤單位，選擇建期付款方式，預計將會在今年第四季收樓，原本收樓日期至今仍然有逾半年的時間，但張太在得知銀行在審批按揭時需要較長時間，甚為緊張，正猶疑應否提早申請按揭；惟目前銀行提供的按揭回贈比率已大幅縮水，甚至有大型銀行將住宅按揭現金回贈減至零，如果提早申請了按揭，萬一未來幾個月按揭回贈比率回升，張太又擔心會白白錯過賺取回贈的機會。
提前3個月申請仍充裕
不少同行的文章已解釋按揭塞車的原因，在此不贅。要強調的是，部份銀行即使審批加時，目前亦未有對申請人造成太大影響。因為現時所觀察到的審批時間，由以往3至5星期，增加至最多約2個月，惟我們一直建議申請人，應提早在成交前3個月申請按揭，故時間上仍然是充裕的，申請人毋須過慮。
當然，申請人也可提早申請按揭。例如一手物業敘造高成數按揭，按保公司容許於物業成交前180日申請，但只有大型銀行會接受遠期申請，變相申請人能夠選擇的按揭計劃會減少。
提早申請或致重批
另外，銀行審批按揭需要查閱申請人的環聯信貸評級（TU），而TU有效期僅為3個月，如過了有效期，銀行需要重新查閱申請人的TU，有些銀行也需要申請人補交最新入息證明，變相按揭需要重批。故太早申請按揭，有機會加重銀行職員的工作量，自然不受待見。
所以按揭申請人應該關注的是效率，而非時間。一般而言，貸款人都會申請兩至三間銀行，分散風險，避免只申請一間銀行而遭到拒批。在選取銀行時，雖然大部份客人都會以按揭利率和回贈作為主要考慮因素，然而筆者建議申請人最好選擇一間大型銀行作為「補底」之用，由於大型銀行人手較充裕，審批效率自然較高，可減少一旦審批塞車所帶來的風險。
另外，申請人向銀行提交文件前，應認真檢查有沒有遺留或缺失，否則銀行審批工作會受阻，需要等待申請人將文件補齊後才會繼續審批工作，大大延誤審批時間。
棄高成數審批加速
至於申請高成數按揭，需要經銀行和按揭保險公司審批，審批時間也會較長。如果只是借7成半或8成的申請人，可以考慮將按揭成數減至7成，整個申請只需通過銀行審批，由過兩關變成過一關，可節省申請時間，更毋須支付按揭保費。
關於按揭回贈多寡的問題，以張太的個案來說則比較次要。始終收樓在即，最重要的還是穩妥地獲得銀行承按，那麼兩年後罰息期一過，就可以快人一步轉按至更合適的按揭計劃。
子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
註：專欄作家言論不代表本網立場
