政府於2月底宣布樓市全面撤辣，我當時對短期樓市的研判是，撤辣後第一季樓市交投量升，但樓價最多只會升少少，之後會再跌過。結果上周最新中原城市領先指數（CCL）報143.78點，按周跌0.15%，創11周新低，撤辣三個月，埋單計CCL僅微升0.53%，隨著一個季度限期將過，我估計樓價準備重回下跌的軌跡。
我當日估計撤辣後首季成交暢旺的主要原因是發展商手上太多貨未出，他們為求出貨，除會全力釋出樓市形勢一片大好的訊息，更會劈價吸引買家入場，結果撤辣後第一個月，一手市場成交量按月上升超過14倍至約4,200宗，為1998年後單月新高，而發展商推盤亦每每睇住區內的二手盤開價。
記得長實（1113）公布黃竹坑Blue Coast首張價單，折實平均呎價約2.2萬元，竟比較成本價約2.8萬元低21%，「樓神」趙國雄講明蝕少當賺，面對發展商如此劈價推盤，二手市場即時冰封。至於不少人寄望的內地買家，由於置業是合法調動大批資金的行為，撤辣確實多了內地買家入市，但今時今日的樓市，他們根本無理由要高追買樓，所以他們入市極其量只會帶動成交量上升。
二手樓就更慘，不少近年入市的業主後悔中，新盤三期比頭兩期低價兩成，選擇即供的已叫救命，如果當日做五成按揭，樓價只要跌25%，身家可能已經減半，但起碼都叫上到會，如果選擇建期而未上會的更擔心，因為樓價已經下跌，銀行不會傻到用當日的估價去給你做按揭，一定用最新的估價，而今日的估價已經由發展商賣第三期時決定，買家隨時要補差價，絕對是前無去路後有追兵。
新盤劈價之外，還有因取消SSD而令本來不能沽的單位即時「上架」，加上大量「歸位盤」（早年透過親戚、朋友或借名代持的單位過名至真正的持有者）湧現，都大大影響銀行的估價。
事實上，部份銀行定期存款有4厘，但物業投資回報只有2厘，除非低水盤，否則很難吸引投資客入市。美國一日不減息，情況不會扭轉。而我睇美國不會輕易減息，記得年初市場憧憬年中起減息最多3次，但最近的風聲是，唔減不特止，還隨時會再加息。
物業與所有商品一樣，當投資者對其可升值期望改觀，價格就會大跌，我看樓市只是剛剛開始下跌，起碼要跌多兩至三成，CCL跌穿120絕對有可能。
呂宇健
註：專欄作家言論不代表本網立場
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