樓市跟股市不一樣，沒有所謂的「五窮、六絕、七翻身」。踏入7月，發展商「要錢唔要貨」態度更明確，當中以中小型發展商為甚，「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際在屯門的黃金海灣•意嵐推售139伙，折實平均呎價9,988元，是近8年首批折實均價跌穿1萬元的新盤。券商富瑞估計第三季發展商劈價幅度更狠，仲量聯行預測今年下半年中小型住宅樓價有10%跌幅，看來香港樓只升不跌神話已經完結。
除了遲遲不減息，發展商貨尾單位也是影響樓市的關鍵，長實（1113）樓神趙國雄近日表示，現時一手貨尾存量約4萬伙，估計需要最少兩年時間去消化，發展商「先求量」的銷售策略，亦對樓價構成壓力。發展商劈價對同行亦構成壓力，眼見意嵐均價跌穿1萬元，建灝地產旗下同樣位於屯門景秀里的上嵐，亦將最後33個1房戶劈價逾45%，整批折實平均呎價約11,049元。可憐的是一班之前入市的上嵐業主，因為上嵐2021年7月公布首張價單折實平均呎價18,388元，之後更陸續調升至20,124元，單是這個樓盤，已不知道有幾多業主成為負資產。
仲量聯行香港主席曾煥平亦指，部分新盤開價創近10年低位，買家負擔能力也受到高息影響，估計下半年中小型住宅樓價隨時跌一成，屆時總負資產個案隨時超過10萬宗。
我經常說，投資新盤根本不能賺到錢，除非一開始已從消費角度出發，要預樓價跌甚至跌到歸零，不過假若打算以高成數按揭上車的話，也應好好想清楚。一層600萬元樓，借540萬元即九成上會，月供超過2.6萬元，連管理費及其他開支可能約3萬元；若租一層600萬元樓，以3%物業投資回報率計，月租只是1.5萬元。這還未計，除了付出一成首期60萬元，還有釐印費及其他雜費，若再加些少裝修，隨時鎖你100萬元資金，如果將100萬元投資港股或買日圓，值博率肯定高過買樓。
近日市場憧憬美國9月減息機會升溫，到時樓價就會反彈？曾煥平認為，美國減0.25或0.5基點對香港不會有任何影響，因為香港加息步伐並不是跟隨美國，減息步伐亦不會跟隨，除非美國進入「瘋狂減息」年代，香港才會見到減息曙光。可能有人說曾煥平太悲觀。80多歲的地產建設商會主席梁志堅就話，自己從事地產行業逾60年，相信自身的看法會較「所謂嘅專家」更準確，他預測樓價會於今年底反彈5至10%。
以目前的境況，年底樓市升10%還是跌10%機會大？應該不難估計吧。
呂宇健
註：專欄作家言論不代表本網立場
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