與其他金融產品的投資者一樣，地產物業投資者在作出決策時一定會考慮市場回報率。一般而言，回報率被定義為在一定的投資成本下，投資者每年可獲得的回報。 而在地產物業上，回報率則是每年租金回報佔樓價的比率。
過去十年，香港住宅物業的回報率下跌不少，從2011年初3.1%跌至目前僅約2%的水平。非住宅物業回報率的走勢也非常近似，甲級寫字樓回報率從3.1%跌至2.7%，零售物業回報率則從3.1%跌至2.6%。工廈回報率也從4.1%跌到3.1%。
萊坊數據顯示，香港地產物業的回報率現時是亞洲主要市場中最低的。中國一線城市非住宅物業的平均回報率為4.5%至5.5%；日本東京則為3.6%至4.6%；東南亞地區方面，新加坡的平均回報率為4%至6%，而吉隆坡和雅加達約6%至8%。
成交方面，去年香港共錄得59,880宗住宅成交和13,442宗非住宅成交，與十年前相比大幅下挫，在2010年，市場共錄得135,778宗住宅成交和26,961宗非住宅成交。
數據疑似反映香港的地產市場在過去十年中已經漸漸失去了競爭力。然而，香港整體住宅租金在2010年至2020年間累計增長61.1%，辦公室租金飆升了69.6%，而零售和工廈租金也分別增長了45.2%和103.7%。這意味即使市場回報率較低，投資者實質收到的租金收入卻沒有減少。
儘管成交數量減少，但總成交金額卻與十年前幾乎持平。2020年，香港各類物業的總成交額為6,284億港元，較2010年減少8.8%。而考慮到香港自2010年以來，政府實施俗稱「辣招」的各種印花稅政策及收緊按揭，打擊市場需求，所以在總成交額上出現輕微跌量可說是不幸中之大幸。
到底香港地產投資市場發生了甚麼變化？儘管租金回報率低於其他亞洲主要市場，但投資者仍繼續將資金注入，過去十年香港地產市場完美演繹了所謂的「回報率壓縮」（yield compression）現象。
全球息口在金融海嘯後仍處於低位，加上各國的量化寬鬆（QE）措施，而香港租金回報率本身明顯高於其他低回報的固定收益金融產品，導致熱錢流入香港樓市，令回報率之間的差距收窄。而且香港優質地產物業的供應非常有限，進一步鞏固了作為避風港的地位。鑑於其低風險的特性，投資者已經接受了低回報，而他們寄望的卻是長期的資產增值。
由於香港在2023年之前將繼續維持低息口狀況，因此地產物業的回報率仍會在低位徘徊。在低息口、低回報率和市場存有大量熱錢下，香港地產物業將繼續是長期投資的首選工具。
王兆麒
萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管
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