長實旗下匯賢REIT 潛水87%｜何車

以價格論成敗，匯賢產業信託（匯賢REIT，87001，市值54億元人幣）是長和系中最失敗一員，2011年4月上市，發售價5.24元人幣，從未浮水，上月歷史低價0.79元人幣，昨收0.88元人幣，掛牌逾十一年，潛水83%，計入期內人幣兌元匯價下跌因素，以港元計，潛水深度更達87％。

匯賢REIT 是本港第一隻以人幣報價的房託基金，長實（1113）持32.7%，中國人壽集團持14.1％。

1）匯賢REIT持有北京東方廣場，以及位於北京、成都、瀋陽、重慶的酒店。今年6月底，所持物業中，寫字樓佔145億元人幣，商場佔135億元人幣，公寓及酒店佔58億元人幣，合共338億元人幣。

受疫情影響，匯賢REIT 2020財年（12月年結）首現虧損6.72億元人幣，2021財年繼續見紅2.19億元人幣，2022財年上半年再虧損10.63億元人幣（每單位虧損0.17元人幣）。業績大見紅，是因為投資物業公允值大降13.08億元人幣；2020及2021財年，同類減值依次為24.99億元人幣及25.6億元人幣。

2）2022財年，匯賢REIT預測虧損15至21億元人幣。若然不計投資物業公允值撥備，應可獲利4至5億元人幣，PE約12倍。 

✏️ 息率11.7厘

3）匯賢REIT上半年見紅，但作為房託基金，將大部分（90％）可分派金額派出 ，每單位派5.16分人幣。預測下半年維持，預測息率高達11.7厘。

4）今年6月底，匯賢REIT淨借貸27.3億元人幣，淨借貸比率12%。

✏️ PB 0.24倍

5）6月底，每單位淨值3.74元人幣，PB僅0.24倍。過去6年，平均PB 0.54倍。2011年上市時，PB是1.01倍。

??? 匯賢REIT PB 0.24倍，殘爆，只及越秀REIT（405）0.60倍的40％。散戶最希望的是：長實提私有化、長實將基金售予其他財團，或基金大舉出售資產大派息，但成事機會極微，不若希望PB略為回升來得實際。

? 長實擁有3隻房託基金 ?

◀️同場加映▶️ 長實（1113）旗下房託基金，共有3隻，除匯賢REIT（市值54億元人幣）外，亦有置富REIT（778，市值129億元，長實佔26.7%）、泓富REIT（808，市值36億元，長實佔18.3％）。

置富REIT在港持有零售商場與停車埸， 昨收6.5元，PB 0.44倍；過去6年平均PB 0.55倍。泓富REIT細眉細眼，擁有寫字樓、工廈等，昨收2.39元，PB 0.50倍；過去6年平均PB亦是0.55倍。置富REIT與泓富REIT，吸引力只屬一般。