豪言點評|長江中心二期 VS The Henderson|盧展豪

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近期商廈空置率持續高企,甲廈空置率便錄得連續4個月上揚,至8月首見回穩。不過中環將有全新甲廈於市場供應,其中預計在今年第四季落成的The Henderson,發展商恒基地產於上月公布了再有租務成交的好消息。瑞士高級製錶品牌愛彼(Audemars Piguet)預租了物業全層,樓面合共約1.2萬方呎。

The Henderson擁有嶄新獨特的設計,期望成為中環的地標式旗艦商業項目。愛彼租用的全層將用作而在AP House及香港辦公室。而在愛彼之前,已有佳士得及凱雷等國際品牌進駐,而聯同另一項來自國際畫廊的最新承租,The Henderson可出租樓面已租出近50%。在目前市況疲弱之下,接連獲國際品牌承租,而距離明年中正式入伙,能達到現今的出租率已算不俗,但也不叫人意外。

新的甲級商廈沒有折舊的考慮,而在管理、ESG、可持續性等各方面均符合國際要求,較受到重視環保及社會責任的國際企業的歡迎。而愛彼目前也有租用恒地旗下物業H Queen’s作 AP House,是次承租可算是再進一步的租務往來。為吸引大型租客落戶以帶動其他租戶,筆者估計恒地很可能向品牌提供租金或租金以外的優厚條件。在發布消息時集團表示租金與大市相約,但對新落成甲廈而言,相約租金實質比市租為低,正如IFC在招租時,其租金亦相當優惠。就算沒有調低租金,亦有可能提供免租期等,從而招攬與物業項目匹配的租客。

The Henderson的落成對同區同級舊商廈的影響最大,但對同樣興建中的長江集團中心二期則較少影響。因為長江的景觀較佳,其客路亦有所不同,而前身和記大廈有一批長情的租客,很可能在落成後便會搬回新物業,故反較The Henderson的競爭力更高。但同級舊寫字樓則不同,若租約期滿,又或遇上大型企業為形象每隔幾年便要裝修,此類租客及有物業升級需要的租客,都很可能選擇搬遷到全新的甲廈,舊商廈的壓力因此增加。而且,舊商廈難以減租的方式挽留租客,因牽一髮動全身,有機會一減便要為全幢大廈租客減租,相反新商廈在租金上有更彈性的安排,可在日後才慢慢加租。

鋑聯控股行政總裁(工商舖)盧展豪

註:專欄作家言論不代表本網立場

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