上文講到：朱小姐一家被買方臨時要求減價，一眾業主嬲到幾乎反枱離場。在最後一刻我及時出場，拯救阿Man（化名）於水深火熱之中。
「大家好，我係佢上司Dennis，想了解下而家咩情況？」我微笑問。
朱小姐以高兩度、近乎發洩形式簡略講咗件事：「阿Man話有客畀到2,000萬，約我哋幾個上嚟收訂簽合約，但而家又話買家只係出到1,950萬，即是呃我哋上嚟夾硬平啲賣啫，咁好唔啱㗎嘛，加上我哋仲有持份者喺外國，都要得佢同意先至可以簽，所以而家又要返屋企再商量，我對你哋公司工作模式好反感！」
「原來係咁大嘅誤會！」我代Man澄清說：「事情係咁嘅，我哋中午約咗超過10枱客人，刻意約埋差不多時間，全部去現場睇你哋個靚盤，讓客同客之間大家有競爭，自自然然就逼到有興趣的客人出價比較進取，結果有個客覺得咁多人睇一定好嘢，比較心急之下一口氣畀到價2,000萬，並且即場簽埋合約，所以阿Man馬上約你哋搞手續，問題係你哋要晚上8點才齊人到公司簽，有幾個鐘頭讓買方冷靜下來，期間聽埋朋友意見，同我哋啲競爭對手行家講，『點可能業主叫價2,000萬，就畀到價去買嘢咁儍！每個舖都一定有價講』，買方聽完就覺得好冇面，又後悔點解咁心急去馬，所以打電話嚟話要酌情減50萬，否則最多唔買，起碼唔使俾朋友笑！情況就係咁。」
「其實我想了解返，朱小姐你哋2,000萬呢個價錢係點釐定？」我明知故問，用意係等佢哋幾位平靜下來，焦點向返件事。
「係阿Man畀咗附近租金同成交我哋參考，以他的專業判斷建議放賣2,000萬，加上我哋都覺得呢口價可以接受，咪定呢個價錢囉。」朱小姐回答。
「完全明白晒，你哋個物業無論位置同面積都係好好，獨立一個號碼，間舖四正之餘，樓上1、2樓又好使好用，自己仲可以住埋，不過缺點就係戰前舊樓，樓齡太高，加埋冇入伙紙關係，銀行非常難做按揭，有利有弊，亦都幾蝦人買，難得我個客因為氣氛問題而踴躍參與呢個買舖遊戲，而家只不過係象徵式減區區50萬，並不是退縮唔買，所以並冇阿Man呃你哋上嚟呢回事。
加上磚頭其實只係不動產商品，可以日日唔同價錢，今日值2,000萬，但下個月可能只值1,500萬，又或者升到2,100萬，冇人知，除非有人接貨先至係一個市場成交，況且而家情況係2,000萬同1,950萬的差距，即是減咗50萬，亦等於減咗2.5%啫，兼且你哋4份人分，每人都只係小咗12.5萬，而我哋佣金亦由20萬減到19.5萬，大家都係減咗嘅，呢個係事實。
不過客觀去睇件事，買賣貴重物業最緊要快、靚、正，而且買方冇要求加上特別條款，價錢亦都好好。如果你哋返屋企再商量一兩天，我覺得個客過咗氣，熱度冇晒就肯定唔會買，我替你可惜啫。今日你肯簽約即刻落實件事，起碼慳咗你哋時間。否則錯過咗可能要多等1至2年後才有客還價，更要客人情有獨鍾喜愛舊式建築之餘，仲要畀到價，好似望天打卦咁，所以各位真係唔好諗咁多喇，即刻打電話去外國的持份者，講返只係每份人分少12.5萬，就即刻可以settle晒單Deal了。
畀多個建議你，如果外國家人要啲時間去諗，提議你哋三份人夾返條數俾佢，每人只係夾4萬蚊塞住佢把口，廢事夜長夢多，否則再拖一個唔覺意收到維修令，仲要夾錢去維修就大件事啦，畢竟樓齡真係太舊了，大家清楚明白我講嘅嘢嗎？」我一口氣同佢哋分析利弊。
三個持份者都點頭，朱小姐仲想開口再講……我馬上制止佢並說：「珍惜時間，我畀10分鐘你哋打電話去外國講呢件事，我倆先離開間房，留啲空間畀大家先，我轉頭再入返嚟。」
10分鐘後我行入去房，見到個個表情愉快得嚟有少少迷惘，心諗搞掂啦！馬上坐低拍一拍掌講：「恭喜晒大家先，我保證大家作出咗英明嘅決定，套現後記得搵我投資房地產，首先我講解下份臨時合約，請大家攞埋身份證出嚟順便填埋落合約……」
20分鐘後搞掂晒，「事不宜遲，我同阿Man搭的士攞份合約去畀個買方，在改價錢位置簡簽就全部完成，不過怕改完都夜啦，不如明早幫你攞份合約上律師樓畀律師好嗎？」我建議。
朱小姐話：「咁就梗係好啦，不過會唔會阻到你哋？」
「呢啲我哋應份做嘅，多謝你先。」我微笑回應。
當送咗朱小姐一家人搭車之後，我同Man馬上截的士去客人家補返簽名，在車廂內阿Man望着我一頭霧水說：「老細，其實我唔係好明，我坐你隔離，你講嘅嘢都唔係特別到『聽君一席話』級別嘅論述，坦白講只係比一般分析再清晰啲，點解連我都不由自主跟晒你嘅說話去做，好奇怪！」
我笑笑口，摸着下巴的隱形鬍鬚扮晒智者道：「首先我哋贏咗『地利』先，呢個會議室係我哋主場，客人一般嚟到陌生地方都係會被動啲，再加上即將臨界反枱時刻，客人要起身走嘅時候，我一登場，『氣勢』表現出來就要好強，必須要有壓住整個環境氣氛嘅氣場，務求將所有目光焦點都集中在我身上，但又要好有禮貌、冷靜地分析成單Deal嘅情況，令到客人不自覺認同呢個價錢係現時最好嘅選擇，由我引領嘅角度去睇成件事，咁咪容易水到渠成。
其次，當我倆再入房時，客人們神情其實已經透露咗滿意可以簽約，但始終要人帶動跟住點做和落台階，如果你再問佢哋『OK未？』，可能又有新麻煩。所以我一入房望到各人表情，就當佢哋已經商議好了，再半推半就下先叫大家攞定身份證，只要其中一人攞出身份證和簽名，其他人都會照樣一齊簽。」我逐一分析背後策略。
Man如夢初醒：「原來單Deal有咁多學問，同時要捉埋客人心理情況，又要計算埋主場、作客，做一單買賣，臨場應變真係唔簡單！」
簽完合約兩天後，Man徵得朱小姐的同意下，在此物業外牆掛上放租板，替新買家揾定預租客。當晚Man收到一位正在深水埗經營地產，自稱「Mary姐」嘅電話想合作，佢哋有客感興趣想租。「梗係好啦！」Man 說。可惜最後個客睇唔啱，雖然生意不成，但大家建立咗合作關係。
大約一個月後，Mary姐話搵到個客想買呢個舖位，講明各收各佣金，叫Man問新買家放幾錢？Man心諗：咁奇怪！戰前樓，雖然大件，但咁都有人肯接摸？！於是打電話問買方成交前放唔放賣，買方回應話：「呢幢筍盤越睇越靚，我已經搵人重新設計外牆，除非有人畀到3,000 萬我咪賣囉！」業主明顯想嚇退買家。結果Mary姐個客爽快還價2,880萬，第2日順利成交摸出！
原來新購入的貴客本身做開劏房，佢計呢件物業咁大件，1、2樓加埋粗略估計可以劏到10個至16個房出租，另外地下可以放到5萬蚊，回報率可觀，加上位置非常近港鐵，所以唔介意畀錢人賺照樣拍板購入。
簽埋呢單Deal之後，阿Man主動宴請我食自助餐慶祝，言談間佢覺得自己係時來運到。我即時幫佢作個總結，分析做到呢單串燒買賣原因，糾正佢嘅思維：「連做兩單生意，源於當初你在深水埗掛咗一塊招租板，繼後有客打來問而起，跟住又狂update而傾過呢幢戰前樓，朱小姐又順手留咗你電話號碼，引致後來做咗兩次買賣。主因係當初你不停去種因播種，用勤力加運氣而得返嚟嘅！
你恒常不停update 50個盤，呢種結果往後大有機會伸延落去，所以唔好睇少打每一個電話的威力。正所謂越努力，越幸運！」
「知道了老細，我都係謙虛先咁講啫。」Man狡猾笑着回應。
經過呢兩單Deal之後，Man無論自信心和功力都大大提升，沒多久已經晉身「百萬年薪不是夢」俱樂部的境界，仲做埋業主添。
再有後續……
一年後，持有此物業的經營劏房業主，被發展商出價5,000萬收購並順利賣出，比之前放摸嘅投資者仲賺得多添。
鄭得明 利嘉閣地產商舖部高級營業董事
