James，一位年約50歲留住鬍鬚的威嚴漢子，做咗超過10年嘅住宅代理，基於一次James帶客過嚟舖位部合作買舖彼此結識了。由於唔想做一手街霸嘅原因，輾轉嚟咗舖位部做，性格屬於比較老派，通常大多數做得比較耐嘅經紀，工作模式都有自己一套，不容易轉變和接受新事物，James係少數願意改變嘅代理。
轉過嚟舖位部後，佢並冇同隔離組員溝通，亦冇打電話畀舖主update現況，成日只係默默地望住電腦。「有冇嘢唔清楚想了解下？」，我問佢。
「冇，我用緊我做住宅時嘅方法套入舖位去做。」，James口郁郁回應時，鬍鬚就像跳動中，樣子都幾有趣。
一星期過去了，情況好似冇乜改善，唯有同佢傾下偈啦。
我：「過咗嚟幾日，諗到方法將住宅經驗套入舖位做法未？」
J：「套入唔到！可能年紀大咗啦，未想到方法，個腦轉唔到，咁嘅情況以前唔會發生！」
我：「首先唔好用年紀大去限制你的人生，年齡只係數字，我覺得你可以嘅，只係需要啲時間啫。」
J：「我真係想搵錢又要威嗰啲人，不如你畀啲指引我，用乜嘢捷徑可以快啲點上手，可以盡快pick up到？」
我：「第一，而家核心區鋪位好多吉位出嚟，首先嘗試搵一個位係比較旺嘅，遊說業主畀你獨家坐舖，星期一至六，每日中午12點坐到下午7點，當守株待兔搵下客，先種下「因」，最後可能有個豐碩嘅「果」結咗出嚟都未定。
第二，早上開完會後，你首先update定坐舖附近嘅放租、放售盤最新價錢，亦要預備定坐舖的街道附近最新已租、售的成交價錢作參考指標。第一天去坐舖之前，先去附近所有租戶派一次關於呢個舖位嘅資料proposal，跟手問佢哋有冇興趣，可能佢哋已經係潛在租客。
第三，每兩天報告一次畀業主知道，客人和市況最新情況。」James一路聽，手上支筆不停飛舞抄低重點，寫完之後又思考一陣，跟住又加少少筆記。我心諗：呢個猛將又有得教喎！原本諗住佢外形似係比較固執嘅人，證明人不可以貌相。
第二天佢已經搵咗一個核心舖可以獨家做開放日，請教我呢間舖嘅優點同缺點、大約幾多錢可以租出。我連隨解答佢問題，同埋請佢注意關於電力、來去水、煤氣提供等資訊，「OK，我會了解晒呢個舖嘅事！」，James好認真回答。
結果在第三天，真係有個初次出嚟想創業做飲食嘅客人有興趣租入，業主因為丟空咗一段時間，亦不介意租客首次租舖，只係要求由三個月按金，再加多一個月，總數共四個月按金另加私人擔保就接納。我再幫佢處理合約細節，終於完成加盟舖位部第一單租，共收佣6位數字！James好開心，並喊着：「我要照呢個方程式一路複製落去攞經驗同儲客，遲啲做買賣單！」
呢條方程式對James嚟講真係行得通，佢用做一手住宅代理嗰種積極態度，應對街上游過好奇入嚟望下嘅潛在客戶非常work喎！Jame照板煮碗在附近傾咗另一間吉舖做開放日，結果過多一星期又畀佢成交多一單租約。
坐舖期間James認識到一位叫Donald嘅貴客，佢以往以投資住宅為主，但因為成本太高嘅問題，想轉而投資商舖，James馬上推介幾個舖畀佢，Donald初步望過資料後，緊隨約好時間一起去睇舖。我分析其中3間較優質嘅舖的優點，Donald再深入了解一些細節、粗略計算人流後，最後鐘情一個二線街飲食舖，業主叫價2,500萬，回報近3厘，Donald屬意出價2,000萬。
James非常開心，但因為係初次傾買賣舖，馬上請教我程序應該點做，我說：「首先，要了解下業主賣舖嘅原因，呢樣係好重要嘅，而客人又點解鍾意呢一個舖位？先摸下買賣雙方底，分析心態誰強誰弱，再針對比較急嘅一方多花點遊說功夫。另外，要注意，此舖位查冊內附有大廈維修令，不會短期內解除到，解除或/及費用由誰來負責？要寫明在合約裡，另外搵兩間銀行做估價，通常客人都想知銀行的估價資訊。
結果銀行估價2,300萬，至於維修令方面，業主說有排都做唔到，因為大廈冇法團去搞，所以如果落實賣出，要客人接受連order購入，而Donald則覺得業主應該要在律師樓hold錢以作維修之用才合理。
面對買賣雙方意見不一，我建議James先同客人講：「估價都2,300萬，如果想買到呢個靚舖，真係需要加到起碼至估價2,300萬才有機會買到，而且通常舖位大部份都有維修令要搞，因為旺嘅舖普遍都幾十年樓齡。」
相反對業主方面就報告返，「客人要求我哋幫手估價，銀行回覆估值2300萬，如果真係想出售，需要減價先至賣到。」另外，維修令肯定不能短期內解除，所以要先遊說業主在律師樓hold一個數目以作解除費用，多除少補。客人方面，叫佢買入時，要接受連維修order一併購入，反正最終可能幾年後政府會先做維修，再向各戶收取維修費用，到時可能佢已經獲利賣出了，睇下其中一方會否讓步接受方案。
James mark低咗重點落記事簿，再自己加備註之後，衝入咗房開始「起壇」做嘢，近一小時後垂頭喪氣走出嚟。原來佢畀買賣雙方都「炳」咗一輪，大致都係話James幫晒對方，自己都有畀佣，點可以咁偏心之類，都係傾得好唔愉快。
「老細，我應該點做？」，James絕望求助。
所謂「順得哥情失嫂意」，難道代理注定係左右做人難？想知點樣拆解？留意下期揭曉！
鄭得明 利嘉閣地產商舖部高級營業董事
