撤辣後的第一個星期,新盤錄得近千伙交投,成交宗數是之前的5倍,業界人士形容「旺到爆」。樓市小陽春沒有在農曆年前出現,卻在春節後來臨,原因很簡單,就是因為全面撤銷辣招後,累積多年的購買力一下子爆發所致。難怪財爺陳茂波立即作出警告,如果樓市失控,隨時重推「空置稅」。
無論是「增值稅」還是「空置稅」,都是樓市的敵人,威力不比辣招小,推出的話一定可以將樓市打沉,這一方面財爺說得一點也沒錯。不過,也不必太擔心,雖然短期內成交暢旺,小陽春已出現,重新啟動了樓市產業鏈,算是一件好事,但是地產商並沒有立即加價,如九龍灣新盤平均開價每呎僅14,800,比長實去年掟出「深水炸彈」油塘的「親海駅」還要低;另一長沙灣新樓首批138個單位,於幾小時内搶購一空,加推的208個單位不敢貿然加價,雖然差不多也全數售罄,但價格仍然維持在每平方呎16,000左右,繼續以大減價方式推盤,這個訂價從高位下調3成,迎合市場需求,更是一件好事。
坦白說,香港起樓成本包括建築費、利息、行政支出等,每呎港幣近萬元,加上招標投地或者收購舊樓重建的成本等,每呎通常也需要近萬元,建樓總成本每呎動不動就要2萬元或以上,以目前這種價格推盤,發展商隨時虧損兩三成。但是為甚麼我說低價推盤是好事,原因不管是港府財金官員,還是廣大未買樓者,沒有人想樓價立即大幅反彈,因為會影響政府管治威信,以及增加上車者負擔,而且如果樓價大幅回升,未買樓者會立刻「縮沙」不買,現在是科技資訊年代,大眾會第一時間知道成交價格。
貨如輪轉 重建信心
因此,發展商應該根據現實作出銷售部署,以激活樓市交投為大前提。今天的經濟環境依然嚴峻,利率仍在高位,買樓收租並不比把錢放在銀行收息好,而且今年有2.2萬個單位供應,加上過去一手樓的庫存約2萬個,合共4.2萬個新盤,需要兩三年時間才能消化。種種原因之下,發展商假如以市價推盤,只會賣得「唔三唔四」,影響資金回籠,倒不如繼續減價促銷,營商之道就是要做到貨如輪轉。
筆者認為,樓市的艱難處境仍未過去,好不容易盼到辣招全撤,當中大家都付出不少努力的汗水。地產商應該負起社會責任,以香港整體大局為重,先讓成交量活躍起來,把產業鏈重新拉動,將樓市的信心重新建立。
香港專業地產顧問商會會長 蔡志忠
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