「史上最大規模的內房救市」,猶如「香港最黑暗的一天」,總係一浪高於一浪。摩根大通發表報告,認為今次救市係冒險之舉,構成內銀信用風險,在小弟看來,呢間外資大行實在大驚小怪,要驚冒險、信用風險,早就一年多前爆發爛尾樓危機時已經要擔心。
所謂大規模救市要拖到年幾之後先推出,時機早就錯過了。反正解決內房問題咁難,於是目前嘅唧牙膏式救市成為最終選項,救唔到市,都要維穩,一於將問題拖字訣。
最近一星期,內房救市訊息的確訊息量爆炸,包括1)市傳訂立可獲融資嘅50家民企內房白名單、2)考慮允許銀行向房企提供無抵押流動貸款。至於正式落實措施,包括3)監管部門提出「三個不低於」,總之貸款予民企內房及相關按揭增幅要大於平均房地產貸款增速,4)深圳取消豪宅線、令購豪宅稅負減少約半成,5)二套房首付由七至八成降至四成,令買二套房門檻大減。
講到呢度,就要提一提舊年推出《金融十六條》其中一項,2024年底前商業銀行支持房企開發貸款、信托貸款等存量融資,形成不良的,相關人員盡職免責。
簡單講,內銀要將貸款更傾斜予民企內房,明年底前貸款最終違約都獲免責,同時以深圳作試點,減低買二套房門檻及減低豪宅稅負。
以傳聞納入白名單之一嘅碧桂園(2007)作為例子,6月底計息流動負債大約1,000億人民幣,加上要支持開發、合約貸款以維持生命嘅話,應急貸款肯定不止1,000億。咁樣輸血法,有用麼?問題係碧桂園近期每月賣樓收入約60-70億人民幣,業績亦錄毛虧損,除非樓市真的大幅回升,由毛虧變明顯毛利,賣嘅量亦要明顯增加,否則延長生命最終只係畀多咗住院醫藥費。摩通所擔心嘅係,民企內房爆煲,內銀要撇賬,如果再發放無抵押貸款,最終內銀要找更大筆數。
內地樓如何回復價量齊升?難度實在不低,原因係過去兩年樓價走弱,但住宅新開工面積依然遠比竣工面積為多,即係樓價下跌、需求偏弱之下,至少未來一年竣工面積、市場供應仍會繼續增加。今年10月份,住宅新開工面積5147萬平方米,仍高過竣工面積4760萬平方米約8%,新樓供應繼續壓抑樓價反彈,加上交樓都有問題、冇人敢買樓花之下,民企內房即使未來一年獲得流動資金續命一年,賣樓套現能夠還債仍然非常困難。
措施有冇用?應唔應該出?答案係有用,應該出,原因係為民企內房續命雖然增加負債,但可以減慢佔GDP約15%嘅房地產相關經濟活動嘅流失速度,對經濟衝擊減慢,就業問題亦冇惡化得咁快,維穩更重要。目前係要用負債買GDP嘅環境,可以預期嘅係,明年今日,中央可能推出更激進嘅內房救市,一年之後先出?如果唔係,點稱得上唧牙膏?
晉佳
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