5月27日於3.72元薦買物管股融創服務（1516，市值137億元），設目標5.1元，上周最高4.88元，連同已收股息0.148元，折合5.028元，累計大升35%。今日薦買另一隻物管股時代鄰里（9928），市值僅16.5億元，但亦名列中國「物業服務百強」。
1）時代鄰里紥根於大灣區逾20年，提供物業管理及相關服務，包括清潔、園藝、保安、維修與保養，以及非業主增值、社區增值、專業服務等。2019年尾由時代中國（1233）分拆上市，時代中國將時代鄰里送出，不再持有時代鄰里。IPO價5.15元，2020年8月飆上13.74元，PE 高見75倍、PB 11.4倍，以如此估值買貨，當然輸得一殼眼淚。上周五收報1.67元，較歷史高價大冧近8成，潛水近7成。
2）2021財年（12月年結），時代鄰里營收27.2億元人幣，升55％；純利3.08億元人幣（EPS 0.31元人幣），增32%。盈利中，有1,871萬元人幣來自政府補助（2020財年：263萬元人幣）。
✏️ 在管面積兩年大增1.3倍
3）去年底，時代鄰里在管物業面績1.32億平方米（住宅與非住宅分別佔4成半與5成半），較2020年底大增62%，較2019年底大增1.3倍。部分增長來自併購同業。
✏️ 預測PE僅3.2倍
在管物業面績大增，為盈利良好增長奠下基楚。彭博綜合券商預測，時代鄰里2022財年賺4.08億元人幣（EPS 0.44元人幣），增幅32％，預測PE僅3.2倍，業內最低；掛牌以來，PE平均24倍。今年預測PB 0.64倍，掛牌以來平均4.2倍。
4）彭博綜合劵商預測，民營物管股估值較高者中，綠城服務（2869）今年預測PE 22倍、PB 3.2倍；碧桂園服務（6098）PE 16倍、PB 2.3倍；旭輝永升（1995）PE 16倍、PB 2.8倍。時代鄰里估值只及它們的幾分之一。
✏️ 持現金比例第一高
5）去年底，時代鄰里手上現金8.25億元人幣，無銀行借貸，現金=公司市值高達59%。5月27日薦買融創服務時，融創服務淨現金＝公司市值55%，是薦買原因。融創服務股價升後，淨現金=公司市值46％。綠城服務淨現金＝公司市值19%，碧桂園服務淨現金＝公司市值7%，旭輝永升現金＝公司市值28％。時代鄰里在物管股中，現金比例第一高。
??? 時代鄰里上周五收報1.67元，只較歷史低價高出8％，小注投機買入，目標2.7元，潛在升幅62%。Jefferies （4月初）睇3.95元，高盛（4月初）睇2.8元。
? 換屆前後10日 港股升多跌少 ?
◀️ 同場加映 ▶️ 今年7月是香港回歸25周年，政府每隔5年換屆，港股在每次換屆前5個交易日，至換屆後5個交易日，10個交易日內，表現如何？不計1997回歸年，4次換屆3升1跌，平均升1.7%：
2002換屆：+2.0％
2007換屆：+3.7%
2012換屆 ：+2.3%
2017換屆 ：-1.3％
2022換屆：？
5月17日於2.35元薦買協鑫科技（3800，市值1,014億元），設目標價3.5元，上周五收3.74元，超標，較薦買前大升59％。鴨子煮熟吃之哉，候調整10至15%番兜。
5月20日於17.8元薦買新特能源（1799，市值347億元），設目標25元，上周五收24.25元，連同上月除息1.28元，折合舊價25.53元，較薦買前急漲43％，可斬邊留邊。
何車
