送兔迎龍，新一年祝各位讀者心想事成，吉星高照。今年是甲寅龍年，更是60年一遇的蒼龍財庫年，對於累積財富尤為關鍵。去年有居屋業主本來有機會賣樓，獲取豐富利潤，然而最終因房委會介入而好夢成空。事件引起市場哄動，其他居屋業主關注賣樓時會否有相同遭遇，到底類似情況有多常見？而在按揭層面，又可以怎樣善用未補地價居屋在高位時的價值？
綜合傳媒報道，涉事的居屋單位是位於長沙灣的居屋「樓王」凱樂苑，原業主於2019年以442.79萬元購入一間逾600呎的三房套，並於2023年8月以未補價838萬元沽出，持貨4年勁賺近400萬元。不過，後來房委會公佈處理一宗居屋轉售個案，業主需向房委會繳交所有利潤，相信就是上述單位，原業主只能以成本價賣樓，失去一生人只得一次的福利。
只買不住違背居屋原意
凱樂苑於2019年3月首次發售，根據房委會列明的居屋轉售限制，2019年至2021年期間首次推售的居屋單位，在首次轉讓契據日期起計滿3年之後，業主可在毋須補價情況下，在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予房委會提名的人士。既然禁售期已過，業主可以「自行議價」，為何又會被沒收利潤？
有傳原業主一直未入住單位，而物業維持清水房狀態，相信這是房委會「做嘢」的主要原因。事實上，政府提供資助房屋是希望改善市民住屋質素，只買不住與政府原意背道而馳，故當局秉公辦理亦無可厚非。
而房委會表明有其他調查跟進個案，相信日後的審查會更為嚴謹，而且除了要求業主繳付賣樓利潤外，房委會還會有其他「懲罰」措施，例如拒發可供出售證明書，變相令業主不能賣樓。
子女留學可申請套現
不過，業主亦毋須過份擔心，涉事業主由於一直將居屋丟空，更令人相信業主是等待物業禁售期過去，再將單位放售大賺一筆，意圖過於明顯才引人詬病。正常自住的新居屋，過了禁售期，一般在居二市場轉售也暫時未發現有類似情況。
除了在居二市場放售外，在特定情況下未補地價居屋也可以套現。雖然一般而言，房署只會接受居屋業主申請原額轉按，如果想申請未補地價居屋套現，需要符合特定條件，包括業主聲明有突發開支，例如緊急手術、親人離世的費用，或因生意虧損而導致的財政困難。除突發事件以外，家庭成員的教育費亦是「可獲批准的原因」，故居屋業主的子女如要出國留學，亦可以考慮申請居屋套現，為子女籌措學費及生活費。
按揭套現不享有政府擔保
未補地價居屋套現也有上限，由於居屋從房委會買入時，業主已享有折扣，所以一旦獲批轉按套現，物業的估價亦需要先減折扣金額，餘額的7成才是貸款上限；房委會亦規定，按揭貸款上限是要按需求去批，並需要向房署提交相關的預算證明，而這個金額亦不可高過貸款上限。
舉個例子，假設一名居屋業主的兒子要到澳洲留學4年，每年學費及生活費共需要35萬元，而業主的居屋單位目前市價600萬元，尚欠100萬元按揭，當年買入居屋的折扣率為40%，理論上的按揭貸款上限就是600萬X(1-40%)X70%，即252萬元，不過其兒子需要的總學費及生活費僅140萬元，加上100萬元的原按揭餘額，故實際得到的貸款亦只有240萬元。
還要注意的是，居屋獲批准套現後會失去政府擔保，申請按揭需要提供入息證明和通過壓力測試，同時不能夠加擔保人去增加貸款能力，如果居屋只有一名業主，就只能以其個人入息去申請按揭，其他家庭成員的入息都不能計算在內。
子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
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