美國聯儲局暫緩加息，香港3家發鈔行及多家其他銀行維持最優惠利率（P）不變，彭博電視引述恒隆地產（101）主席陳啟宗表示，預期未來三年香港住宅市場將會好轉，認為利率上升對樓價影響不大。不過我就唔係咁睇，我估銀行遲早會大幅加息，屆時按揭息率隨時升到4厘以上，而物業投資回報率維持在2厘以下，樓價就會大跌，我相信，未來三年，一定會發生。
雖然美國暫不加息，但市場仍然預期仍要加兩次息，聯儲局主席鮑威爾更在議息會議後明言，除非通脹持續下降至目標水平，否則有機會維持高息幾年，無三不成幾，即是未來三年都有機會維持高息水平。
數據唔呃人，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數CCL最新報166.02點，按周下跌0.48%，連跌三周共1.13%，再拉長一點看，對上9周，CCL跌了6周，累跌1.41%，但這都是滯後的指標，要反映美國聯儲局最新議息結果對二手樓市的影響，可能要看7月上旬公布的CCL。
聯儲局議息後，金管局總裁余偉文預告，本港高息環境可能會持續一段時間，呼籲市民在作出置業、按揭或其他借貸決定時，要小心考慮及妥善管理利率風險。但陳啟宗卻認為，利率不是那麼高，因此不會對樓市產生太大影響。利率真的不是那麼高嗎？最新銀行體系總結餘跌穿450億元，處於2008年以來低位，當中與樓按相關的1個月拆息（HIBOR）升至4.96774厘，連升8個交易日，創逾半年新高。今日更升穿5厘水平，創今年新高。
香港銀行仍未與美國加息步伐睇齊，全因仍然有借存逆差存在，不過香港無可能不加息，按揭利息亦無可能不加，當借存逆差消失時，銀行為賺取盈利，屆時就會大幅加息，按揭息率就會上升，隨時上到4厘以上，而物業投資回報率維持在2厘以下，樓價就會大跌，我相信未來三年一定會發生。
試想想，港樓的投資回報2厘，即是50倍市盈率，而港股市盈率只見12倍，所以除了自用，未來投資物業的人一定會減少，相信他們寧願投資12倍市盈率的港股，都不會投資50倍市盈率的港樓，在不論定期存款還是按揭息率都處於高水平的年代，港樓的支撐點究竟在那兒呢？三年後樓市升定跌？你話呢。
呂宇健Ken Lui
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