對於未來香港樓市走勢何去何從？未來兩至三年，理應撐得住，但三年後，坦白說，我暫時睇淡。
首先，大家要認清一個事實，香港樓價自2003年起動，至今已持續向上18年。不少人抱有一個信念，「香港樓市有剛性需求，邊有咁易大跌。」此一論調，我不同意。剛性需求一向都不適用於樓市，因為當樓價下跌，即使你有住屋需求，大部份人都寧租不買。直至何時？直至租務市場供應不變而需求大增，租金自會上升，樓價即可回升。一浪接一浪，形成樓市上升周期。
不過，大家有留意新聞的話，就知道近日不少內房，如恒大、佳兆業等均現資金危機，何時結束？有耐！我相信這一切只是「骨牌效應」的序幕，內房將一直向下冧落去，自頂峰一直向下尋底。事實上，近日見內房賤價賣樓，已為此趨勢帶來一定啟示。
要樓價上升，一手二手市場要互相配合，以形成一個漣漪效應。以香港市場為例，當新盤以破頂價開價，二手市場隨即會出現封盤、反價，進而令二手樓市推升。與此同時，除非遇08年金融海嘯此等極端情況，否則香港發展商每次開價，一般不會低於二手呎價，同時定會比前一次開賣貴，以確保買家可早買早享受，不會即時坐艇。於此等情況下，樓價可以逐步推升。
內房資金危機牽連港樓市
不過，內地卻是另一世界，由於內房發展商現金流不及香港發展商強勁，過往只是靠高槓桿、高轉手率帶來高增長，一旦流轉量減慢甚至失衡，現金流即出現問題，隨之而來債務違約，資金鏈斷裂，因此逼不得已劈價清貨。內房賤價賣一手樓，拖累二手市場，結果越跌越痛苦，越多苦主劈價沽貨，於龐大沽壓下，供應嚴重失衡，未來內房價恐越沽越賤。上述種種，內房勢將出現洗牌，而由於涉及資金龐大，即使內地政府要出手救市，亦絕非兩至三年時間可以解決，因此相信內房將面臨五至十年的下跌周期。
至於香港樓市，過往低息環境持續，現金實在太平，令資產價格得以支持，支持樓價升勢。
不過，目前內地不論國策以至實際環境，均可預視內房價格下瀉。香港現作為中國其中一個城市，香港樓價真的可以獨善其身？我相信機會渺茫。
同時，香港資金池龐大，亦沒有外匯管制，資金可輕易轉出轉入，如是香港一向已被喻為「國際提款機」，可以預期的是，每當任何有大國需要資金，就會自香港「提錢」，令香港多一重壓力。
跌市三年後才出現
當然，由於預期未來三年即使加息，亦只是象徵式加少少，低息環境下，香港樓市的下跌周期不會立即出現；加上各大發展商，近兩年以高地價買入之地皮未沽清，因此香港樓市2至3年內仍有支持。
不過，大家三年後卻要開始迎接跌市，原因有四：
第一：當時美國已經加息，資產價格見下行壓力；
第二：發展商於高地價買入地皮上建設之新盤沽清，同時於新界有海量新盤供應
第三：內房價持續下跌，拉低香港樓市。於未能維持高地價政策下，地價作為香港庫房主要收入來源將大幅減少，與此同時，當中1000億元已用作中小企百分百擔保，料當中有一大部份會壞帳；另有大量資金用作發現填海、基建項目，如明日大嶼、三跑等，屆時香港的財政儲備將現極大壓力。
第四：大市每四年出現一次股災，下一次股災理論為2024年，即兩年多後的今日，股災將成為樓市跌入萬劫不復之地的導火線。隨著樓市三年後進入漫長下跌周期，此意味未來兩年的樓市，是最後的逃生機會。
除自住物業 其餘兩年內清倉
基於此預期，我作為一個以投資物業起家的投資者，現時仍持有買入成本較低之物業，但租金回報較低的，則已逐步賣出。
如果你問我，未來後市的策略，建議趁未來兩年，樓市仍然撐得住，除自住物業外，將所有其他投資物業清倉。當然，較進取的，可先行沽出自住樓，租樓兩年多後，待樓市下行後再出招，亦是一個聰明的做法。
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