萬眾期待，財爺終於肯聽各大持份者與專家的聲音，宣佈樓市全面撤辣。我之前預計撤辣後第一季樓市要進一步下跌，但觀乎近日發展商的言論及部署，我有理由相信，短期樓市會微升而交投量大增，但中期將會打回原形，繼續下跌。
發展商作為樓市最大的賣家，當然會把握這個撤辣時機為其「出貨」造勢，一定全力釋出樓市形勢一片大好的訊息，其中新世界（017）行政總裁鄭志剛上周表示，撤辣能有效打通換樓鏈，釋放已儲備長時間的購買力，相信撤辣後交投量會反彈40%至50%，故計劃未來6個月提供2,500伙供應；新地（016）亦稱，除了手上的貨尾盤，未來10個月會推售多個項目，包括元朗The YOHO Hub II、屯門NOVO LAND第三期、天水圍YOHO WEST第二期、啟德天璽．天和天璽．海第一期、何文田太子道西的合作發展項目，以及馬鞍山附近的西沙大型項目第一期。
可以預期，發展商會以海量的廣告宣傳配合，在主流傳媒大肆報道下，短期內市場一定十分振奮，從而帶動一班人衝出來買樓、甚至追價買，這個需求正好吸納那批「之前明明因為SSD唔沽得、但依家可以沽」的單位。因此，我預期未來一季樓市會微升而交投量大增。
興奮過後又會如何？相信一年內樓價將回歸基本價值，樓市的關鍵點仍然是需求，物業的需求主要有兩種：自住與投資。投資客睇基本價值，如果定期息有4厘，租金回報率仍是2厘，他們就不會入場；至於自住客，如果他們認為樓價升，自己又有住屋需求，就會上車，而這個需求正正會被「之前明明因為SSD唔沽得、但依家可以沽」的單位抵銷。因此，經過第一季振奮之後，我相信樓市一年內會打回原形，繼續下跌。
至於長期，就要等「定期息有4厘、租金回報率2厘」的情況改變，可以是租金回報率因為租金上升而提高，又或者樓價下跌，從而令租金回報率升至3厘，與此同時，定期存款息率因美國減息而回落到3厘以下，樓市才會進一步止跌﹐甚或定期存款息率落到2厘，而租金回報率有3厘以上，到時供樓平過租樓，買樓有租差，有現金流產出，自然吸引投資客入場，需求增加而供應不變情況下，樓價便會上升。然而，如果「定期息有4厘、租金回報率2厘」情況不變，樓市並不會因為撤辣而大升。
呂宇健
註：專欄作家言論不代表本網立場
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