至中分析|佩洛西比加息更可怕|蔡志忠

至中分析|佩洛西比加息更可怕|蔡志忠

蔡志忠 | 2022.08.04

近來國際政經形勢不穩,美國眾議院議長佩洛西在這個時期訪台,無疑在製造事端,使台灣問題火上加油,這種行為十分危險。短期內加速金融市場動盪,地產市場也難獨善其身。有人擔心加息影響樓市,筆者認為佩洛西比加息更可怕。

美國聯儲局連續兩次加息0.75釐,在短時間內將利率提升1.5釐,幅度不小,香港樓市受到壓力。然而,在一個樓市研討會上,學者曾淵滄博士被問及對後市的看法,第一句話就說:“樓市不會跌,不過,也不會升。美國加息加加下就會減,他說美國歷屆總統當選後的第二年都加息,之後就一直減息。”根據這個算法,難道美國明年就要開始減息?

在上世紀八、九十年代,供樓利率長期維持在5釐至10釐左右,後來美國在08年金融海嘯後進行量化寬鬆政策,由於聯繫匯率關係,香港便也一直享受超低利率。到了今天,即使Hibor息率有所提升,供樓利率也只是2.5釐左右,相對於內地供樓利率大約5釐,仍有一段差距。


以往經驗 加息周期樓價上升

根據以往經驗,加息周期樓價並不一定下調。如在2015年12月,美國開始加息周期,3年半共加了9次息,但香港只跟随1次;而中原城市領先指數(CCL)由初次加息後錄到135.89點,直至2019年6月錄得187.83點,樓價在3年半之間升了38.22%,即平均每年升幅超過10%。

從短中期而言,美國今年連續兩季度出現經濟衰退,下半年加息態度可能軟化,明年隨時又再度減息。香港樓市表現取決於供應需求、資金流向和經濟表現,除非利率大幅飆升,否則並非影響樓市的主要原因。反觀中美角力、台海風雲等地緣政治事件,更影響金融和樓市,佩洛西這次訪台,短期內肯定會產生一些不良效果。

加息在預期之內,通關仍遙遙無期,台海更危機四伏。如何保持香港國際金融中心地位,如何發展國際創科中心,如何發揮國際超級聯絡人角色,香港背負著艱巨任務,也是光榮使命。通關迫在眉睫,港府可以主導,務必率先聯通世界,否則香港坐困愁城,周邊競爭對手獲漁人之利。

亞洲地產創辦人、香港專業地產商會會長
蔡志忠


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蔡志忠
 | 2022.08.04

亞洲地產創辦人、香港專業地產商會會長

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