盧卡股主場|按揭風險比樓價風險更大

盧卡股主場|按揭風險比樓價風險更大

盧卡股 | 2022.07.24

隨着美國不斷加息,金管局一再接錢,香港加息已是勢在必行。對於一眾港人而言,加息對樓市影響,必然是最關心的話題之一,尤其是近日不少「樓市大好友」均轉軚看淡樓價。不過,筆者今篇專欄主旨並非預測樓價升跌,而是認為「按揭風險比樓價風險更大」,皆因樓價下跌固然慘,但業主還可守及自住;惟一旦上不到會,被逼撻定就total loss。

「即供上會」VS「建期付款」

按揭風險方面,筆者認為「新盤風險又比二手樓大」。除了一般銀行按揭外,不少新盤發展商也提供按揭,上車門檻不是更低嗎?這的確是對的。然而,正因為條件較寬鬆,買家「計數」時亦較易變得鬆懈;加上選用有關按揭的買家多是首期不足,一旦遇上其他變數,彈性會較低。此外,市場上各個新盤設有不同付款方法,亦容易令人眼花繚亂。

先撇除發展商提供按揭。由於本港新盤銷售多為樓花,因此分為「即供上會」及「建期付款」。筆者認為,「即供上會」屬穩陣選擇,雖然未收樓就已經要供樓,感覺可能較差,但因發展商多會為此提供更高折扣優惠,所以是除笨有精。

當然,不少買家均面對着樓花按揭成數的限制,例如超過600萬元的樓花就不可申請按保,亦即需付六成首期。此外,部份買家在樓花期可能仍要交租,或是換樓客需時賣出原有物業,為免在短期內加重生活負擔,因而選用「建期付款」。但要注意的是,在面臨加息周期下,「建期付款」的風險亦隨之而加大。

未來利率、入息、估價恐有變

首先,本港樓花期動輒一、兩年,甚至更長,屆時按揭息口會否已變?雖然現時即供上會後的息率亦會隨着H或P而變動,但未來按揭計劃中的條款亦不難預期會更辣,例如近日在未有銀行調整P的時候,亦已傳出有中小型銀行上調鎖息上限。

第二,工作是否穩定?未來薪金會否有變?將直接影響屆時上會的風險。若然未來不幸遇上減薪或失業,未能通過銀行壓力測試,將要另找親友擔保,甚至面臨撻定風險。當然,這很視乎個人工作性質,例如任職公務員,相對考慮就較少。

第三,單位估價會否有變?這亦是建期付款的最大風險,就算入息再穩定,若要額外支付首期,毫無疑問會相當吃力,假設600萬元的樓盤跌價一成,就需多付60萬元,撻定風險將會大增。

採發展商高按  勿忘轉按風險

至於一些發展商所提供的高成數按揭,一般首兩至三年均會提供與銀行相若、甚至更低息率;但當優惠期一過,利率就會大幅提升至P或以上,以現時未加息計已達5厘。當然,買家屆時可以選擇轉按,但又會面對如上述建期付款般的風險;若轉按失敗,就要捱貴息、供貴樓。

在今日面對加息潮及樓價下跌風險下,打個比喻,即供上會如買股票般,若長揸30年自住看長線,未來樓價升跌還不敢說;但採用建期付款或部份高成數按揭,則如持有窩輪一樣,除了面對樓市升跌因素外,也要與時間競賽,箇中風險便自然大得多。

還要留意的是,買家簽訂正式合約後撻定,除了損失已付定金後,若發展商未來劈價重售單位,將有機會向撻定買家追討差價,雖然有關例子甚少,但1997年樓價下跌時,的確曾經出現有關情況。

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註:專欄作家言論不代表本網立場

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