樓市陳述|買樓儲蓄不變 樓市續受歡迎|陳永傑

樓市陳述|買樓儲蓄不變 樓市續受歡迎|陳永傑

陳永傑 | 2022.06.29

本港住宅物業市場基礎健康,有助抵抗美國加息潮。6月份美國加息0.75厘之後,7月份可能再加另一次0.75厘,聯儲局加息目的是對抗通脹。但美國經濟有轉弱跡象,儲蓄率只得4.4%,由美國消費帶動通脹的可能性下降,大幅加息對付通脹個案應會減少,對本港樓市衝擊亦會降低,買樓作儲蓄將會繼續。

現時本港一半以上物業沒有承造按揭,近年承造按揭更需要經過銀行壓力測試,私樓住戶供樓負擔比率亦維持於6成以內,相信即使本港跟隨美國加息,供樓人士亦有足夠能力負擔,對樓價衝擊不大。

聯儲局宣佈加息0.75厘,今年已加息3次合共1.5厘。聯儲局主席鮑威爾表明,未來或會再加息0.5厘或0.75厘,但強調加息0.75厘不是常態。美國加息或令港元流出,但本港銀行儲備仍逾2,500億元,銀根充裕,相信本港銀行未必即時跟隨美國加息,對本港供樓人士影響輕微。

全球經濟環境不穩,股市難免波動,但物業價格卻相對平穩,年初至今中原城市領先指數CCL只下調1.1%,相對其他投資產品穩健,相信物業仍會是港人用作儲存財富的工具。

下半年全球不明朗因素增多,如歐美國家加息、俄烏衝突持續、疫情未完全受控,均為全球經濟帶來隱憂,物業市場買家入市態度將轉審慎,樓價升幅會放慢。筆者將全年樓價預測調低至5%,但估計仍可達CCL歷史高位190點。

美國公佈加息0.75厘之後,本港樓市表現平穩,一手新盤認購反應理想,原因是發展商開價及優惠具吸引力,得到買家熱烈反應。加上居住是市民必須解決的問題,有瓦遮頭是必須的,住屋不買也要租,不可能置諸不理。住屋一物二用,既可投資也能自用,比股票更實用。

近期美國經濟數據普遍轉弱,再加上美國債息倒掛重現,反映經濟有變壞趨勢。儘管能源價格飊升造成全球通脹,但美國消費市場經已走軟,可能與儲蓄率由26%跌至最近4.4%有關,因為美國向國民派錢行動完結甚久,資金經已耗用甚多,不容易引發消費通脹。筆者預計美國通脹應從高位回落,只剩能源價格作惡而已。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

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陳永傑
 | 2022.06.29
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