辣招十年|葉劉激起千重浪 樓市應否減辣?美銀料跌兩成才減 施永青:時機正在展現

辣招十年|葉劉激起千重浪 樓市應否減辣?美銀料跌兩成才減 施永青:時機正在展現

BossMind | 2022.08.13

早前外電報道引述行政會議召集人葉劉淑儀表示,港府正考慮免除內地客雙重印花稅,消息一度令本地地產股向上,其後政府隨即澄清事件,表示沒有相關討論,一眾地產股隨即「打回原形」。葉劉淑儀亦有澄清事件,指有關建議是新民黨意見,並會在《施政報告》諮詢期間提出。

有關事件引起社會廣泛討論,今日BossMind就與你探討一下,究竟「辣招稅」是否時候檢討,而「減辣」又是否有助刺激香港樓市。


港府2012年已實施辣招

香港樓價冠絕全球,因此政府自2012年10月起推出多項樓市「辣招」,以抑制樓價,其中包括額外印花稅(Special Stamp Duty,SSD)、雙倍印花稅(Double Stamp Duty,DSD)及買家印花稅(Buyer Stamp Duty,BSD)。

以往實施的DSD,即除首置人士外,任何購買新物業的買家均需按樓價收取雙倍印花稅,最多為15%;不過,自2016年11月後,從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty,AVD)已作出調整,若是香港永久性居民但擁有其他物業,或所有非香港永久性居民或公司名義買樓,AVD將劃一為物業售價的15%,換言之,目前DSD已經「過期」。

若再計及15%的BSD,即若非「香港永久居民」在港買樓,需付合共30%印花稅。

事實上,據土地註冊處資料顯示,2012年全年的一、二手住宅成交量為81,333宗,而2013年則跌至50,676宗,其後成交量則在5萬至7萬宗徘徊。直至今年在防疫措施影響下,首七個月的一、二手住宅成交量只有28,652宗,較去年同期的47,710宗跌近四成。

樓價方面,截至8月5日中原城市領先指數(CCL)為177.43點,按月跌1.6%,按年更跌7.3%。因此才會引發「減辣」討論,以助樓市復蘇。


瑞銀料撤辣有助地產商

大行瑞銀發表研究報告指出,若撤銷任何樓市「辣稅」,對本港地產商而言會是正面催化劑。此外,考慮到現時防疫措施逐漸放寬,該行料未來數年有較大機會出現內地專才流入,支持住宅購買需求。至於近期推出的新盤銷情加快,意味短期樓價已見底;加上未來樓花供應減少、美國潛在減息及內地買家或加快入市,料2023年本港住宅市場基本面或呈輕微改善。

另一大行美銀發表報告則指出,若樓價跌幅達20%,才預期政府會「減辣」。截至7月底止,二手樓價較去年高位低7%,本年至今累跌4%。不過,該行認為政府可能會對已居住在港的非永久居民局部放寬,例如將總稅率由30%降至15%至19.25%之間。對於地產股看法,該行指估值不高,普遍資產負債表強勁,但料隨著按揭利率加快上升,下半年置業需求將減弱。


施永青籲崩盤前及早扶持

至於中原地產創辦人施永青表示,雙重印花稅對阻嚇內地買家入市非常有效,惟本港樓價並沒有因而回落,因為本地樓宇供應實在太少,連本地用家的需求也沒法滿足,導致樓價在買家印花稅實施後一樣屢創新高。但這不代表買家印花稅沒有作用,因為若果沒有它的存在,本港樓價勢必升上一個更高的水平。

施永青又指,撤銷買家印花稅的時機有兩個,一是樓宇供應增加,令市場供過於求,毋須再遏抑外來買家;二是經濟環境轉壞到一個程度,連本地用家也傾向租樓,而不想買樓,避免承受樓價下跌的損失。他指,第一個時機明顯未在香港出現,但第二個時機卻正在展現。

他又指,香港整體經濟處境不妙,上半年已連續兩季出現負增長,加上地緣政治緊張,房地產市場隨時會掉頭回落。他建議應趁市場情緒未一面倒時,就及早扶持。但現時政界中人,大部份只看到遏抑樓市的需要,而看不到避免樓市崩盤的需要。

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 | 2022.08.13
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