美國加息丨港元拆息趨升 借500萬恐每月供多$1,574 陳永傑料樓價升幅縮

美國加息丨港元拆息趨升 借500萬恐每月供多$1,574 陳永傑料樓價升幅縮

BossMind | 2022.06.16

美國聯儲局周四公佈加息0.75厘,為28年來最高的加息幅度,並表明未來或會再加息0.5厘或0.75厘,但強調0.75厘的加幅不會是常態。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,美國加息或令港元流出,但香港銀行儲備仍達2,800億元,銀根充裕的情況下,相信香港銀行未必即時跟隨美國加息,對香港供樓人士影響輕微。

上次加息期未令港樓下跌

以對上一次美國加息期為例,於2016年至2018年間,美國加息9次,共2.25厘,香港只跟加一次0.125厘,期內中原城市領先指數(CCL)錄得25.5%的升幅,因此美國加息未必會令樓價下跌。

陳永傑又指,香港物業市場基礎健康,亦有助香港物業市場對抗美國加息潮,相信物業仍會是港人用作儲存財富的工具,惟下半年全球不明朗因素增多,如歐美國家加息、俄烏戰爭持續、疫情未完全受控,都為全球經濟帶來隱憂。他預期,物業市場買家入市態度將轉審慎,樓價升幅會放慢,並將全年樓價預測調低至5%,但仍可達CCL歷史高位190點。

H按實際息率或升至「封頂」

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為,美國加息步伐急速,港美息差擴闊,資金外流下,近日看到港元多次觸及弱方兌換保證水平,港元弱、加上臨近半年結,令拆息抽高,短期或會升至0.7厘以上,令H按實際按息觸及2厘。年底前一個月拆息很大機會高於1.2厘,令H按實際息率持續處於鎖息上限(P-2.5厘=2.5厘)水平。

至於香港銀行何時加息,便要留意香港銀行體系結餘,目前約為2,806億元,若跌至1,000億元樓下,便可能是香港銀行加按息的訊號。參考上一轉2018年加息周期,香港銀行於美國加息8次,才加按息一次,幅度僅0.125%,當時的香港銀行體系結餘跌至約760億元,同時拆息抽升至2厘以上水平。

黃詠欣相信如美國加息步伐不減,香港銀行最快於今年底或會有加息的壓力,建議供樓人士及有意置業人士應留意相關息口變化,以及對供款的影響。以目前平均貸款額約500萬元去計算,年期30年,以6月16日H按實際按息1.88厘計,每月供款約1.8萬元,如一個月拆息高於1.2厘,升至鎖息上限2.5厘水平的話,每月供款會增至約1.98萬元,多了1,574元(+8.66%),全期利息開支會增加約56萬元。若假設銀行加按息0.125%,每月供款便會增至逾2萬元,增幅將逾10%。

本地銀行未上調最優惠利率

另一方面,香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示,聯儲局雖然大手加息壓通脹,不過已屬預料之內,加上多間本地大型銀行尚未上調最優惠利率,暫對樓市影響不大。

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 | 2022.06.16
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