香港樓市低回報率不是問題|王兆麒

香港樓市低回報率不是問題|王兆麒

王兆麒 | 2021.09.13

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與其他金融產品的投資者一樣,地產物業投資者在作出決策時一定會考慮市場回報率。一般而言,回報率被定義為在一定的投資成本下,投資者每年可獲得的回報。 而在地產物業上,回報率則是每年租金回報佔樓價的比率。

過去十年,香港住宅物業的回報率下跌不少,從2011年初3.1%跌至目前僅約2%的水平。非住宅物業回報率的走勢也非常近似,甲級寫字樓回報率從3.1%跌至2.7%,零售物業回報率則從3.1%跌至2.6%。工廈回報率也從4.1%跌到3.1%。

萊坊數據顯示,香港地產物業的回報率現時是亞洲主要市場中最低的。中國一線城市非住宅物業的平均回報率為4.5%至5.5%;日本東京則為3.6%至4.6%;東南亞地區方面,新加坡的平均回報率為4%至6%,而吉隆坡和雅加達約6%至8%。

成交方面,去年香港共錄得59,880宗住宅成交和13,442宗非住宅成交,與十年前相比大幅下挫,在2010年,市場共錄得135,778宗住宅成交和26,961宗非住宅成交。

數據疑似反映香港的地產市場在過去十年中已經漸漸失去了競爭力。然而,香港整體住宅租金在2010年至2020年間累計增長61.1%,辦公室租金飆升了69.6%,而零售和工廈租金也分別增長了45.2%和103.7%。這意味即使市場回報率較低,投資者實質收到的租金收入卻沒有減少。

儘管成交數量減少,但總成交金額卻與十年前幾乎持平。2020年,香港各類物業的總成交額為6,284億港元,較2010年減少8.8%。而考慮到香港自2010年以來,政府實施俗稱「辣招」的各種印花稅政策及收緊按揭,打擊市場需求,所以在總成交額上出現輕微跌量可說是不幸中之大幸。

到底香港地產投資市場發生了甚麼變化?儘管租金回報率低於其他亞洲主要市場,但投資者仍繼續將資金注入,過去十年香港地產市場完美演繹了所謂的「回報率壓縮」(yield compression)現象。 

全球息口在金融海嘯後仍處於低位,加上各國的量化寬鬆(QE)措施,而香港租金回報率本身明顯高於其他低回報的固定收益金融產品,導致熱錢流入香港樓市,令回報率之間的差距收窄。而且香港優質地產物業的供應非常有限,進一步鞏固了作為避風港的地位。鑑於其低風險的特性,投資者已經接受了低回報,而他們寄望的卻是長期的資產增值。

由於香港在2023年之前將繼續維持低息口狀況,因此地產物業的回報率仍會在低位徘徊。在低息口、低回報率和市場存有大量熱錢下,香港地產物業將繼續是長期投資的首選工具。

王兆麒

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管

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王兆麒
 | 2021.09.13
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