財話短說|錢又無、人又無,香港樓價難免下跌|盧嘉偉

財話短說|錢又無、人又無,香港樓價難免下跌|盧嘉偉

盧嘉偉 | 2022.07.27

寫文之際,港元一個月同業拆息已升至1.19厘、三個月升至2.05厘,看來季內香港要加最優惠利率幾乎成既定事實。何解?

參看以往港息走勢,以三個月港元拆息為例,當與最優惠利率的息差收窄至290基點或以下,便是最優惠利率上調之時。按目前本港最優惠率5.25厘計(大P),即三個月港元拆息升至2.35厘以上,便大有可能要加息。同時按目前美息及港息走勢,預料年內最優惠利率有機會加至少兩次以上。

「息魔」來臨,大家最關心的樓市會怎樣?某大地產商高管說樓價與息率無關,因他說的是美國加息,2015年至2018年美國加了9次息,總加息225基點,但期間香港最優惠利率僅於2018年9月加了一次12.5個基點,一年後便「打回原形」,減息12.5基點。故用2018美國加息周期而非香港加息周期來推斷本港樓市不受加息影響,實在有點牽強。

實際情況如何?就是當香港加息,樓價一般都會下跌,只是跌幅每次不同。參考反映本地樓價的中原城市領先指數自1990初至今,香港共經歷5次加息周期,期間指數跌幅介乎5%至最多45%。「最慘烈」要數至1997年至1998年的加息周期,而2005年至2006年加息期,指數僅跌5%左右。

從上述時間,各位已大體得知,加息並非令樓價下跌的唯一因素,例如97問題、又或2003年的沙士對當年樓價影響更加顯著。再舉例,2004年9月至2006年3月,香港共加息9次合共300基點,但期間中原城市領先指數僅下跌約半成。因當年香港經濟從沙士低谷逐漸復甦,加息某程度或說明經濟向上,通脹趨升才帶來加息條件,故當時本地樓價跌幅相對輕微。

本地樓價與恒指的關係亦相當密切,上述五次香港加息周期開始前,恒指都呈現「偷步下跌」情況,息口向上配合恒指走勢向下,始乎對本地樓價有更可信的指標作用。

再者,是次加息周期還同時出現一項以往未曾遇見的負面因素,就是自2019年底以來,香港持續出現淨遷移人口(人口移入減移出)流出,2020底的淨遷移人口流出幅度是有紀錄以來最大、達8.6萬人,這是歷來香港加息周期之未見。我們大體可假設有能力移走他鄉的人口都屬於較具置業實力的一群,遷移人口持續出現淨流走,無疑對本地樓市的剛性需求帶來負面影響。近日上文提及的發展商開售新盤價較同區二手樓大幅折讓,看來是「寶寶心裏苦,但寶寶不說」吧。

香港淨遷移人口變動數據來源:政府統計局

盧嘉偉
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註:專欄作家言論不代表本網立場

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