舖睇得明|「守株待兔」搵真銀攻略|鄭得明

舖睇得明|「守株待兔」搵真銀攻略|鄭得明

鄭得明 | 2022.01.04

James,一位年約50歲留住鬍鬚的威嚴漢子,做咗超過10年嘅住宅代理,基於一次James帶客過嚟舖位部合作買舖彼此結識了。由於唔想做一手街霸嘅原因,輾轉嚟咗舖位部做,性格屬於比較老派,通常大多數做得比較耐嘅經紀,工作模式都有自己一套,不容易轉變和接受新事物,James係少數願意改變嘅代理。
轉過嚟舖位部後,佢並冇同隔離組員溝通,亦冇打電話畀舖主update現況,成日只係默默地望住電腦。「有冇嘢唔清楚想了解下?」,我問佢。
「冇,我用緊我做住宅時嘅方法套入舖位去做。」,James口郁郁回應時,鬍鬚就像跳動中,樣子都幾有趣。
一星期過去了,情況好似冇乜改善,唯有同佢傾下偈啦。
我:「過咗嚟幾日,諗到方法將住宅經驗套入舖位做法未?」
J:「套入唔到!可能年紀大咗啦,未想到方法,個腦轉唔到,咁嘅情況以前唔會發生!」
我:「首先唔好用年紀大去限制你的人生,年齡只係數字,我覺得你可以嘅,只係需要啲時間啫。」
J:「我真係想搵錢又要威嗰啲人,不如你畀啲指引我,用乜嘢捷徑可以快啲點上手,可以盡快pick up到?」
我:「第一,而家核心區鋪位好多吉位出嚟,首先嘗試搵一個位係比較旺嘅,遊說業主畀你獨家坐舖,星期一至六,每日中午12點坐到下午7點,當守株待兔搵下客,先種下「因」,最後可能有個豐碩嘅「果」結咗出嚟都未定。
第二,早上開完會後,你首先update定坐舖附近嘅放租、放售盤最新價錢,亦要預備定坐舖的街道附近最新已租、售的成交價錢作參考指標。第一天去坐舖之前,先去附近所有租戶派一次關於呢個舖位嘅資料proposal,跟手問佢哋有冇興趣,可能佢哋已經係潛在租客。
第三,每兩天報告一次畀業主知道,客人和市況最新情況。」 James一路聽,手上支筆不停飛舞抄低重點,寫完之後又思考一陣,跟住又加少少筆記。我心諗:呢個猛將又有得教喎!原本諗住佢外形似係比較固執嘅人,證明人不可以貌相。
第二天佢已經搵咗一個核心舖可以獨家做開放日,請教我呢間舖嘅優點同缺點、大約幾多錢可以租出。我連隨解答佢問題,同埋請佢注意關於電力、來去水、煤氣提供等資訊,「OK,我會了解晒呢個舖嘅事!」,James好認真回答。
結果在第三天,真係有個初次出嚟想創業做飲食嘅客人有興趣租入,業主因為丟空咗一段時間,亦不介意租客首次租舖,只係要求由三個月按金,再加多一個月,總數共四個月按金另加私人擔保就接納。我再幫佢處理合約細節,終於完成加盟舖位部第一單租,共收佣6位數字!James好開心,並喊着:「我要照呢個方程式一路複製落去攞經驗同儲客,遲啲做買賣單!」
呢條方程式對James嚟講真係行得通,佢用做一手住宅代理嗰種積極態度,應對街上游過好奇入嚟望下嘅潛在客戶非常work喎!Jame照板煮碗在附近傾咗另一間吉舖做開放日,結果過多一星期又畀佢成交多一單租約。
坐舖期間James認識到一位叫Donald嘅貴客,佢以往以投資住宅為主,但因為成本太高嘅問題,想轉而投資商舖,James馬上推介幾個舖畀佢,Donald初步望過資料後,緊隨約好時間一起去睇舖。我分析其中3間較優質嘅舖的優點,Donald再深入了解一些細節、粗略計算人流後,最後鐘情一個二線街飲食舖,業主叫價2,500萬,回報近3厘,Donald屬意出價2,000萬。
James非常開心,但因為係初次傾買賣舖,馬上請教我程序應該點做,我說:「首先,要了解下業主賣舖嘅原因,呢樣係好重要嘅,而客人又點解鍾意呢一個舖位?先摸下買賣雙方底,分析心態誰強誰弱,再針對比較急嘅一方多花點遊說功夫。另外,要注意,此舖位查冊內附有大廈維修令,不會短期內解除到,解除或/及費用由誰來負責?要寫明在合約裡,另外搵兩間銀行做估價,通常客人都想知銀行的估價資訊。
結果銀行估價2,300萬,至於維修令方面,業主說有排都做唔到,因為大廈冇法團去搞,所以如果落實賣出,要客人接受連order購入,而Donald則覺得業主應該要在律師樓hold錢以作維修之用才合理。
面對買賣雙方意見不一,我建議James先同客人講:「估價都2,300萬,如果想買到呢個靚舖,真係需要加到起碼至估價2,300萬才有機會買到,而且通常舖位大部份都有維修令要搞,因為旺嘅舖普遍都幾十年樓齡。」
相反對業主方面就報告返,「客人要求我哋幫手估價,銀行回覆估值2300萬,如果真係想出售,需要減價先至賣到。」另外,維修令肯定不能短期內解除,所以要先遊說業主在律師樓hold一個數目以作解除費用,多除少補。客人方面,叫佢買入時,要接受連維修order一併購入,反正最終可能幾年後政府會先做維修,再向各戶收取維修費用,到時可能佢已經獲利賣出了,睇下其中一方會否讓步接受方案。
James mark低咗重點落記事簿,再自己加備註之後,衝入咗房開始「起壇」做嘢,近一小時後垂頭喪氣走出嚟。原來佢畀買賣雙方都「炳」咗一輪,大致都係話James幫晒對方,自己都有畀佣,點可以咁偏心之類,都係傾得好唔愉快。
「老細,我應該點做?」,James絕望求助。
所謂「順得哥情失嫂意」,難道代理注定係左右做人難?想知點樣拆解?留意下期揭曉!

鄭得明  利嘉閣地產商舖部高級營業董事

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鄭得明
 | 2022.01.04
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