至中分析|港底子厚樓市穩 借貸比內地嚴謹|蔡志忠

至中分析|港底子厚樓市穩 借貸比內地嚴謹|蔡志忠

蔡志忠 | 2022.06.16

具有香港樓價指標的中原城市領先指數,最新錄得182.5點,相對歷史高位的190.5點,只相差不夠5%。在這驚濤駭浪的幾年間,中港經濟不穩,世界金融動盪,香港樓市能守住這個價位,可說是難能可貴,也證明香港「底子」很厚,樓市相對穩健。

作為國際大都市,除了要向世界開放,我們還有甚麼功能?「一國兩制」的成功,其實就是對外開放的成功,香港必須發揮與內地城市不一樣的功能,才能貢獻國家和成就自己。因此,在政經制度上,香港未來仍然擁有獨特的優勢,就像領導人說的,香港「一國兩制」的制度不僅50年不變,50年後也不用變,直言:「為甚麼要變呢?」

港地產商負債低 防守力較強 

正是由於制度的不同,香港金融機構相對保守,金管局對銀行放貸的要求,是有一套嚴謹的監管機制;相對而言,內地金融機構比較寛鬆,至今仍有通過密切關係而取得融資的渠道。就如不少內地開發商財務狀況超越「三條紅線」,借貸高達資產的六成到八成甚至以上,一旦市場稍有變化,便容易資不抵債;香港地產商平均負債大約在一成到三成左右,面對市場出現波動,香港財團的防守能力自然較強。

同樣地,香港銀行對樓宇按揭有嚴格規定,即使是幾百萬的貸款申請,也需要按照指引批核,包括壓力測試等等。香港市場透明度高,二手樓市場成熟,交投量比一手樓還多,而且有66%的物業已經沒有按揭,即使經濟環境有變,失業率上升,但業主們的財政相對穩健,甚少大幅割價求售個案出現。

內地樓市不一樣,交投量集中在一手樓市場。根據一些大型內房地產商的數字公佈,年初至今,樓宇銷售普遍比去年同期大幅下跌六成到七成左右,交投量暴跌,地產商自然有減價促銷壓力。雖然樓價跌多少沒有準確數字,但急於套現還債的內地地產商,預期減價幅度高達一至兩成以上。

根據以上分析,本港樓市較為值得投資,房屋除了在本地有極大需求之外,對內地買家也有潛在市場需求。香港奉行「一國兩制」,保護私有產權,資金自由出入等等,這些都具有吸引資金的能力。現在大家需要的是耐性,必須做好個人防護,總有一天,國內外都通關時,便是香港樓股再度蓬勃之時。

亞洲地產創辦人、香港專業地產商會會長
蔡志忠

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蔡志忠
 | 2022.06.16

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