至中分析|內房泡沫會殃及香港嗎?|蔡志忠

至中分析|內房泡沫會殃及香港嗎?|蔡志忠

蔡志忠 | 2022.07.21

很多朋友問筆者,近日全國多個城市發生爛尾樓事件,會不會影響國家金融體系,又會否殃及香港樓市?內地樓市出現泡沫危機,筆者早在一年多以前就已經提出警告,如今再從下面幾點重新分析:

首先,自從80年代内地改革開放以來,土地財政帶動地方經濟增長,地產商受到政府及銀行支持,業務得以急速擴張,樓價和地價大幅升值,相關行業如鋼筋、混凝土、銀行、地產代理等行業紛紛受惠,使經濟蓬勃發展。地產業和相關行業佔全國GDP高達三成,可是到了今天,過高的房價出現負作用,綑綁了個人的消費力及其他行業發展,隨著國家政策轉向內循環,力谷內需消費市場,在嚮應「房住不炒」的號召下,民眾開始不再熱衷於買房,土地財政措施也似乎已完成歷史任務。

其次,近10年,龍頭開發商在全國各地瘋狂舉手投地,不理地價有多高照樣搶,反正都可以順利融資或發債,由於大多數是以「清水樓」交房,蓋房像流水作業一樣,速度變成世界第一,當時有一句熱話是「今日高價,明日低價」。到了今天,瘋狂搶地的後果出現了,全國房屋興建過多,據非正式統計,新建房屋數量可供應每個家庭3套房,許多地產開發商由於借貸過多,賣樓速度又緩慢,引致沒有資金蓋房,爛尾樓事件由此而生。

還有,我們常批評香港房價是世界最高,市民的人均收入要不吃不喝23年才能買到一套房,其實,内地大城市的樓價更高,就以「北上廣深」為例,居民要不吃不喝40年才能買得到一層樓。另外有幾點也需要留意,例如內地買樓首付比香港多兩成,供樓利率比香港多一倍,出租回報比香港少一半,還有利得稅又比香港高一半等等,這些都看得出兩地樓市有明顯的分別。

兩地房產  截然不同

為甚麼說香港的房地產沒有泡沫危機?且看以下這些對比:許多內房公司借貸高達資產的八成甚至以上,而香港地產集團的借貸率僅是一至三成;内地民眾新買房屋平均銀行按揭貸款約72%,而香港樓宇新做貸款率平均在40%左右,且有66%樓宇已經供滿按揭;內地樓價從97年開始計算升了5至8倍,而香港於25年間平均只升了約90%。

雖然如此,筆者相信內地房地產仍然屬於可控範圍,國家自有政策穩住市場。民營房地產公司固然在掙扎求存,但市場上還有不少國企和央企地產龍頭,這些資金充裕的內房企業正在重塑市場秩序,出手收購資產。而香港樓市看起來較為穩健,沒有爛尾樓情況出現,房屋仍然處於供不應求階段,應該還有很長的發展空間。加上通關總有一天會來臨,資金將再度流入自由經濟體,作為國際金融中心的香港,樓市沒有被疫情和封關打倒,累積了一段時間的購買力,隨時可以再爆發出來。

亞洲地產創辦人、香港專業地產商會會長
蔡志忠


註:專欄作家言論不代表本網立場

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蔡志忠
 | 2022.07.21

亞洲地產創辦人、香港專業地產商會會長

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