至中分析|代理行大幅蝕錢 打破美麗傳說|蔡志忠

至中分析|代理行大幅蝕錢 打破美麗傳說|蔡志忠

蔡志忠 | 2022.09.08

大型上市地產代理公司近日公佈業績,僅今年上半年公司虧蝕高達2.32億元,比過去4年的盈利總和2.2億元還要多,換言之等於4年半以來都是白做。這是一個重大的警惕,行業的龍頭尚且如此艱苦經營,其他同行業界又有何感想?

目前全港領有牌照的地產代理有4萬1千多人,但每月成交量只有4千多宗,是嚴重的「僧多粥少」。從表面上看,地產代理促成一單生意收取佣金可達10萬、8萬元,甚至幾十萬元,可說是暴利行業,也難怪外界總是對從業者「另眼相看」。

其實,內裏真正的苦況不足為外人道,就如只有十分之一的代理開一張買賣單,其餘十分之九的人「食白果」。8成以上的從業員只靠最低工資作為收入,如何養妻活兒?又站在龍頭代理行的角度看,4年賺取的利潤總和不足以彌補半年的虧損,這個與眾不同的地產代理業,又是一盤甚麼樣的生意?

為壟斷市場  長期「燒銀紙」

歸根究底,這是大型地產代理商為了壟斷市場,長期使用「燒銀紙」的戰術所造成。如今市場早已被壟斷,可是代理集團仍然在大量招聘員工,這邊廂有許多明星、空姐、體育健將等加入地產行業,然後在短短幾個月內創下數百萬生意額的神話;那邊廂卻長期有5%最低營業額的員工在不斷被淘汰,美其名是公司需要新陳代謝。不過,一個大幅蝕錢的故事打破了外界美麗的傳說。

香港的地產代理和地產商行業相近,為何一個這麼難經營,一個卻總是在賺錢?答案其實很簡單,是源於地產發展商經營作風穩健,處世態度包容。地產商之間極少出現互相爭地盤、搶員工、奪客戶的情況,同行也是互相尊重,也有互相合作的關係,公司的投資方向是根據經濟環境來進行,不會以打敗對手為榮,故能夠長期立於不敗之地。

這是一面很好的鏡子,地產代理集團如何才能賺取合理利潤、與同行和平共存?筆者認為,首先要改變陳舊的經營模式,放棄人海舖海戰術,減少營運成本,以盈利為目標;其次要改變殺敵一千自損八百的「攬炒」理念,停止不斷招聘、不斷淘汰的死亡遊戲;最後更要負起社會企業責任,培養高質素員工,打造專業健康的地產代理業。

亞洲地產創辦人、香港專業地產商會會長
蔡志忠


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蔡志忠
 | 2022.09.08

亞洲地產創辦人、香港專業地產商會會長

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