港樓三年後 展開萬劫不復大跌浪四大原因|Ken Lui

港樓三年後 展開萬劫不復大跌浪四大原因|Ken Lui

Ken Lui | 2021.11.25

對於未來香港樓市走勢何去何從?未來兩至三年,理應撐得住,但三年後,坦白說,我暫時睇淡。


首先,大家要認清一個事實,香港樓價自2003年起動,至今已持續向上18年。不少人抱有一個信念,「香港樓市有剛性需求,邊有咁易大跌。」此一論調,我不同意。剛性需求一向都不適用於樓市,因為當樓價下跌,即使你有住屋需求,大部份人都寧租不買。直至何時?直至租務市場供應不變而需求大增,租金自會上升,樓價即可回升。一浪接一浪,形成樓市上升周期。


不過,大家有留意新聞的話,就知道近日不少內房,如恒大、佳兆業等均現資金危機,何時結束?有耐!我相信這一切只是「骨牌效應」的序幕,內房將一直向下冧落去,自頂峰一直向下尋底。事實上,近日見內房賤價賣樓,已為此趨勢帶來一定啟示。


要樓價上升,一手二手市場要互相配合,以形成一個漣漪效應。以香港市場為例,當新盤以破頂價開價,二手市場隨即會出現封盤、反價,進而令二手樓市推升。與此同時,除非遇08年金融海嘯此等極端情況,否則香港發展商每次開價,一般不會低於二手呎價,同時定會比前一次開賣貴,以確保買家可早買早享受,不會即時坐艇。於此等情況下,樓價可以逐步推升。


內房資金危機牽連港樓市


不過,內地卻是另一世界,由於內房發展商現金流不及香港發展商強勁,過往只是靠高槓桿、高轉手率帶來高增長,一旦流轉量減慢甚至失衡,現金流即出現問題,隨之而來債務違約,資金鏈斷裂,因此逼不得已劈價清貨。內房賤價賣一手樓,拖累二手市場,結果越跌越痛苦,越多苦主劈價沽貨,於龐大沽壓下,供應嚴重失衡,未來內房價恐越沽越賤。上述種種,內房勢將出現洗牌,而由於涉及資金龐大,即使內地政府要出手救市,亦絕非兩至三年時間可以解決,因此相信內房將面臨五至十年的下跌周期。


至於香港樓市,過往低息環境持續,現金實在太平,令資產價格得以支持,支持樓價升勢。


不過,目前內地不論國策以至實際環境,均可預視內房價格下瀉。香港現作為中國其中一個城市,香港樓價真的可以獨善其身?我相信機會渺茫。


同時,香港資金池龐大,亦沒有外匯管制,資金可輕易轉出轉入,如是香港一向已被喻為「國際提款機」,可以預期的是,每當任何有大國需要資金,就會自香港「提錢」,令香港多一重壓力。


跌市三年後才出現


當然,由於預期未來三年即使加息,亦只是象徵式加少少,低息環境下,香港樓市的下跌周期不會立即出現;加上各大發展商,近兩年以高地價買入之地皮未沽清,因此香港樓市2至3年內仍有支持。


不過,大家三年後卻要開始迎接跌市,原因有四:


第一:當時美國已經加息,資產價格見下行壓力;


第二:發展商於高地價買入地皮上建設之新盤沽清,同時於新界有海量新盤供應


第三:內房價持續下跌,拉低香港樓市。於未能維持高地價政策下,地價作為香港庫房主要收入來源將大幅減少,與此同時,當中1000億元已用作中小企百分百擔保,料當中有一大部份會壞帳;另有大量資金用作發現填海、基建項目,如明日大嶼、三跑等,屆時香港的財政儲備將現極大壓力。


第四:大市每四年出現一次股災,下一次股災理論為2024年,即兩年多後的今日,股災將成為樓市跌入萬劫不復之地的導火線。隨著樓市三年後進入漫長下跌周期,此意味未來兩年的樓市,是最後的逃生機會。


除自住物業 其餘兩年內清倉


基於此預期,我作為一個以投資物業起家的投資者,現時仍持有買入成本較低之物業,但租金回報較低的,則已逐步賣出。


如果你問我,未來後市的策略,建議趁未來兩年,樓市仍然撐得住,除自住物業外,將所有其他投資物業清倉。當然,較進取的,可先行沽出自住樓,租樓兩年多後,待樓市下行後再出招,亦是一個聰明的做法。


Ken Lui

資深投資者


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Ken Lui
 | 2021.11.25
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