樓見之明|樓價唔「息」驚 購買力豐盈|布少明

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布少明 | 2022.07.30

過去一週金融市場最大的消息,莫過於美國聯儲局再度大幅加息0.75厘,幅度大致符合市場預期。事實上,美國自從今年3月起已步入加息周期,港美息差擴大,金管局自5月至今多次「出手」捍衞聯繫匯率,而本港銀行體系結餘跌至約1,600億港元。

雖則本港銀行業未有即時跟加,但可以預計的是,未來本港最優惠利率(P)上調壓力勢必會加大,甚至有機會最快於本季調高。正如財爺陳茂波於公開場合表明,其實本港未來將無可避免需要加息,但按目前情況觀察,銀行業的流動性相對仍然充足,所以個人認為,加息幅度及速度不會太急。

談起加息,相信比較多人關心的問題是,究竟加息會否令樓價下跌呢?我們可從以下角度分析一二。首先,其實香港的業主及買家在入市前,已就承造按揭進行高達3厘的壓力測試,間接令本港樓市在加息潮下具備強勁防守力,毋須劈價賣樓。

同時,根據金管局資料,過去十年來新批出住宅按揭貸款的平均供款佔入息比率,一直維持於約33%至約37%的相對健康水平,即表示業主平均用低於4成的收入供樓;根據政府統計處最新2021年人口普查資料,按揭供款與收入比率中位數僅約20.8%,意味著供樓佔收入更低見2成左右水平。

另一邊廂,目前業主持貨力強,全港約有130萬家庭住戶居於自置居所,而自置家庭中已供滿樓的家庭約85.8萬戶,即業主供滿樓比率達66.1%,業主大減價沽樓誘因不大,所以儘管加息在即,但息口走勢只是影響樓市的其中一項因素,所以估計樓價大跌空間有限。樓市方面,近期「息」魔殺到打擊二手樓市表現,買家入市時難免較為審慎;反觀一手卻彷如出現「平行時空」:屯門區一個具規模的焦點新盤,收票情況非常理想,筆者執筆之時據悉已收逾1.9萬票,超額認購逾55倍,榮膺今年新盤票王。個人預期,8月在大型新盤「加持」下,一手成交有望倍升至逾2,000宗。

以上入票情況,正好反映一個事實:目前樓市基調依然相當健康,購買力充足,現時二手交投「笠笠地」,主要源於價錢未到心水價位。近期新盤反映理想,成功引出各方客源,大量實力向隅客湧現,只要價錢合適,相信他們隨時再度入市一手,或者在二手市場尋寶。


美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明

註:專欄作家言論不代表本網立場

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布少明
 | 2022.07.30
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