樓見之明|樓價再跌空間有限 次季有力回勇|布少明

樓見之明|樓價再跌空間有限 次季有力回勇|布少明

布少明 | 2022.04.02

回溯香港樓價於去年8月登上高位後,至今繼續輾轉回落。近期身邊屢屢有朋友有以下疑問:現在樓價回調,理應是入市好時機,不過假如現在入市,又怕買完後跌勢持續;但假如不入市,又怕樓市突然掉頭急升,「追唔切貨」。究竟樓價跌完未?筆者相信,這亦是現時不少準買家入市前的重要考量。

其實自從第5波疫情爆發令整體樓市急煞停,加上俄烏戰事、美國加息潮啟動,以及股市回調等利淡因素夾擊,拖累樓價持續整固。差估署日前公布2月份私人住宅售價指數,按月跌約2.1%;至於本行統計的「美聯樓價指數」最新報166.45點,連跌5周,本年迄今累跌約3%,單計3月份已跌約1.5%,與去年紀錄高位相比則跌約6.1%。

若以過去數年數據預測,本港即使受不同負面因素如中美貿易戰、社會事件及第1至第4波疫情影響,但樓價波幅依然大致維持約一成的「區間」之內,充分顯示香港樓市的抗跌力非常高。

在樓價持續整固後,二手已不乏買家趁低吸納,乍現「遲來的小陽春」。綜合美聯分行資料,全港35個大型屋苑於3月21日至3月27日的一周,合共錄133宗成交,按周急升約九成,並創45周新高。

再總結以往數波疫情的經驗,本港樓價均於疫情受控後先跌後升,因此相信一旦第5波疫情好轉及限聚措施放寬,積聚的購買力將進一步釋放,勢對樓價起支持作用。因此個人預測樓價再跌空間相當有限,頂多是「有微調、無大跌」,甚至出現「追落後」式回升,所以目前樓價偏軟絕對是買家入市的好時機。

二手呈強以外,其實樓市屢見回勇徵兆。例如近期發展商已開始試推貨尾單位測試市場水溫,視乎市況反應再調整未來推盤策略,估計隨着限聚令分階段放寬,一手積壓的推盤量將會爆發,有助刺激樓市氣氛。

此外,根據差估署最新數據,2月份租金指數結束4連跌,開始喘穩,相信與疫情下不少買家轉買為租有關。當平租盤陸續被市場消化,租客需要以較高租金承租單位;配合早前財案推出的租金扣稅措施,預期租金將漸漸止跌回升,在租金回報提高下,亦有助提振買家入市決心。

總括而言,現時樓市最壞時刻已過,如果下半年利好因素持續浮現,加上「波叔plan」的刺激效應,整體樓市重拾升軌是指日可待。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明
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