樓市陳述|美國加息 港樓無大礙|陳永傑

樓市陳述|美國加息 港樓無大礙|陳永傑

陳永傑 | 2022.08.03

聯儲局上周再次加息0.75厘,聯邦基金利率目標範圍上調到2.25至2.5厘,屬預料之內。筆者預料美國重手加息0.75厘應告一段落,未來加息會收窄到0.25至0.5厘,對本港樓市穩定性無大礙。

聯儲局表示,將按計劃在9月份加快縮表,國債每月縮減上限增至600億美元,按揭抵押證券(MBS)每月縮減上限增至350億美元。聯儲局又指,美國就業增長強勁,失業率保持低位,但近期支出及生產指標開始放慢。

主席鮑威爾表示,持續加息的幅度將取決於所有數據,會逐次會議作出政策決定。聯儲局自從見到通脹改變方向後,已迅速作出反應,又多次強調有工具恢復物價穩定性。

鮑威爾認為,現在不確定性比以往高,實現經濟軟着陸面對更大挑戰。他指出,現在經濟無出現衰退,今年經濟增長亦未偏離軌道。但承認經濟有所放緩,預計經濟增長將有一段時間,低於趨勢水平,難以預測未來6至12個月後的表現。

美國6、7月份大幅加息0.75厘是市場意料中事,消息經已逐漸消化。在疫情及美國加息雙重夾擊之下,香港住宅樓價將繼續受壓,物業市場價跌量升,筆者覺得是短暫問題。

美國加息已是港府預期之中,財政司司長陳茂波指出,香港過去半年面對疫情及利率上升,樓市表現保持冷靜,樓價下跌約3%,交易量下跌約10%。隨着利息上升,市民置業按揭供款亦會增加,加上預期息口進一步上升,樓市氣氛或受影響。

陳茂波表示,現時新造按揭供款佔入息比率通常約37%,銀行針對供樓人士亦設有加息3厘的壓力測試,相信即使息口上升,稍為增加供樓負擔,業主持貨能力仍十分健全。目前樓市有保障措施,加上需求強勁,預計樓市基礎保持穩健。

各種印花稅及銀行壓力測試實施多年,將條件不足買家篩走,現有買家都是實力派,樓市沒有泡沫,有更強抵禦市場波動的能力。筆者預期未來美國加息幅度將會遞減,並估計這個加息周期不會太長,市場應可應付得到加息壓力。近期美國股市及樓市等投資市場持續展現升勢,反映股市及樓市仍然有不少捧場客。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

註:專欄作家言論不代表本網立場

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陳永傑
 | 2022.08.03
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