樓市陳述|港樓升得少無泡沫 難爆破|陳永傑

樓市陳述|港樓升得少無泡沫 難爆破|陳永傑

陳永傑 | 2022.07.27

近期一些虛擬貨幣有泡沫爆破跡象,再加上美國大幅加息,美股急跌,有人擔心會影響到香港樓市。但港樓25年來僅上升78%,差不多是主要城市升幅最小的地方,而且又被多種印花稅辣招綑綁住,港樓基本上沒有泡沫可言,何來爆破。

回歸祖國25年,香港經歷了四任特首。三任特首任期內,樓價皆錄得升幅,以中原城市指數CCI計算,由97年7月的100點,曾跌至03年5月最低的31.34點,至最高點2021年9月的185.62點,高低波幅高達5倍,CCI 今年4月最新報178.34,25年來香港二手樓價升78%。

三任特首任期內樓價升幅由15.6%至87%。首任特首於大幅增加房屋供應,以及03年沙士的巨大衝擊下,樓價於其任內錄得47.6%的跌幅。至於成交量,除了首任特首以增加房屋供應為主要房策外,其餘三任特首皆以壓抑需求為房策的首要任務,像加強一手規管、首推額外印花稅、收緊按揭成數等,有效打擊樓市炒風,亦成功令物業市場需求減少。以歷任特首任期計算,由首任特首當時平均每月錄得6,140宗一二手私人住宅登記,減少至第四任特首平均每月的4,796宗。

由於眾特首多數採取打擊住宅樓市措施,自2010年起經已有額外印花稅、從價印花稅及買家印花稅等辣招,並且不斷加辣,令買賣樓房成本持續加重,辣招經已將炒家趕絕,樓市交投保持低位徘徊。

辣招不但清除了炒家活動,並且把所有樓市泡沫擠走,港樓經已變成一杯無泡沫啤酒,令炒家感覺非常乏味。港樓沒有泡沫,就很難有爆破危險。過去25年只升得78%,平均每年只上升3.12%,與通脹相差無幾,比較其他樓市,港樓可謂黯然失色!

就以美國樓市為例,美國自從2008年次按危機之後,樓市曾經有一段時間低落,但仍然高過97年香港回歸之時。如果以1997年至今計算,美國樓市這25年的升幅約為2.5倍,平均每年升幅約10%,升勢遠超香港。如果以泡沫而言,美樓一定遠多於港樓。

如論樓價香港現在非常落後,許多不明朗因素經已掃除,重拾昔日光芒是可期的,單是追落後,經已有很多方面值得憧憬。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

註:專欄作家言論不代表本網立場

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