投資博客|高債務、高槓桿、高周轉的內房|安聯投資-黃瑞麒

投資博客|高債務、高槓桿、高周轉的內房|安聯投資-黃瑞麒

安聯投資 | 2022.04.19

與3月初的劇烈波動相比,過去數周中國股市的表現相對平靜,部份原因是早前市場因清明假期而休市,傳統上這也是家庭聚會一起春遊的日子。然而,由於近來中國爆發新一波疫情,多達23個城市處於完全或部份封城狀態,約全國佔總人口的14%,因此出行活動也降至最低。

我們目前正面對「經濟數據偏冷、但經濟政策偏暖」的局面,預計在今年第二季,當局將會推出更多促進經濟增長的措施,包括減息和財政政策等。宏觀經濟走弱,一些以往不受歡迎的價值股迎來了相對優異的表現,而增長股的盈利前景仍面臨眾多不明朗因素。筆者預期這種不確定的環境會持續至經濟企穩為止。而在這一輪的板塊輪替中,內地房地產行業明顯反彈,今年以來中證全指房地產指數的表現更優於大市約25%。

對樓市鷹派立場未改

經歷了2021年下半年的大幅下滑後,內房銷情有回穩跡象。在多項政策措施支持下,今年首兩個月的房地產銷量重回2018年的水平。筆者相信,政府的近期目標,是防止市場信心進一步惡化、並防止經濟硬着陸。但是,是次房地產的復蘇不會好像以往數個周期般持續下去。事實上,在未來幾年中國的建屋量似乎有可能一直下降。

自2016年以來,政府一直高舉「房子是用來住的,不是用來炒的」的旗號。儘管當局最近採取了一些措施來緩解房地產下跌,但針對投機的鷹派立場並沒有改變。這是因為內地發展商的「高債務、高槓桿、高周轉」的模式並不可持續。

在中國,高達80%至90%的新屋是在完成興建之前就已售出,這種模式是中國樓市異常結構的結果。發展商在建築取得一些進展前,並不能開始預售房屋,因此需要大量借貸來支付建設過程的初期階段,形成高債務及高槓桿。到了預售期,他們就可以使用置業人士的首期付款來支付建設費用。因此,發展商最賺錢的經營方式,是不斷啟動新項目,利用銷售額來融資借錢,從而啟動下一個項目,形成了高周轉率的特性。

展望未來,一旦市場企穩,我們預計房地產行業將會繼續進行重組,當局將要求發展商採用較低槓桿率的商業模式、並接受較低的增長,這種方式可以減輕潛在的系統性風險。

安聯投資基金經理黃瑞麒

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 | 2022.04.19
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