呂語健筆|加息削買樓需求 樓市面臨下跌壓力|呂宇健

呂語健筆|加息削買樓需求 樓市面臨下跌壓力|呂宇健

Ken Lui | 2022.05.10

美國聯儲局日前宣佈大幅加息0.5厘,不過香港銀行沒有馬上跟風加息。我個人認為在銀行「水浸」的問題解決之前,香港暫不會跟隨美國加息。以滙控(005)為例,根據其剛剛公佈的2022年首季業績,客戶貸款10,553億美元,存款則多達17,097億美元。

一般而言,存款乘以九成再減去貸款,便代表銀行「水浸」的程度。以滙控首季數字計算,其「水浸」的程度約有4,800億美元。

不過,一旦本港樓市下行,銀行貸款及存款差距或收窄,屆時銀行便有機會加息,甚至大幅加息,重回96、97年的情況,樓市將會面臨相當大的壓力。

倘大幅加息  市民寧租不買

試想想,現在實際按息僅得1至2厘,即使供25年樓,利息亦只是20%至30%;若香港銀行加息,按息升至2厘多甚至3厘,同樣以供樓25年計,利息已接近半層樓。若進一步加息至5厘以上,即最優惠利率,供一層樓的利息多了一倍,利息金額就等於一層樓的樓價。

在過去96、97年按息高達十多厘,供一層樓等於供四層樓的金額。在這樣的情況下,供樓大部份都是付息,市民會寧願租樓亦不願買樓,樓市需求終將少於供應,樓價屆時亦將真正下跌。

呂宇健 Ken Lui
資深投資者

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Ken Lui
 | 2022.05.10
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