至中分析｜如何捕捉最佳買樓時機？｜蔡志忠

近期防疫措施放鬆，朋友們忙於相約飯聚，彌補過往宅在家之悶局。香港經濟下滑，樓市被「辣招」捆綁，交投處於幾十年低位，然而有一班實力買家正蠢蠢欲動，準備趁低吸納。在近來的飯局裏，筆者常於席間被問：「甚麼時候是買樓時機？」，坦白說，我也是「估估下」，只是個人運氣不錯，經常好彩估中而已。

中原城市領先指數（CCL）上周錄得162.31點，再創今年以來新低，樓價在過去5個月已下調逾一成。這個跌幅不小，至今仍未停止，以目前走勢分析，樓市到今年底還會一直往下調。近期港股表現亮麗，源於內地出招救市，尤以地產股反彈更為強勁。然而，內地樓市近日再錄7年來單月最大跌幅，給香港樓價走勢帶來啟示。

港府全力推動經濟，行政長官李家超出席亞太經合組織會議期間，不忘會見各國領袖，親自講解香港擁有「背靠國家，聯通世界」這個獨一無二的優勢，重申香港已經復常，重回國際舞台，冀望各國更多參與香港經貿交流，特首努力講好香港故事，給其管治團體作出示範作用。美中不足的是，財金官員這一邊比較慢熱，面對香港經濟衰退和嚴重財政赤字，仍然不肯放寛「辣招」、放鬆銀根，任由經濟繼續惡化，做法令外界十分費解。

明年第一季入市  3點看法支持樓市

基於利率不斷上升和港府不肯減辣，樓價將至少下跌至明年第一季。今年利淡因素充斥市場，樓價最終跌幅或達至15%，甚至20%。如何捕捉入市良機？明年第一季屬於農曆新年期間，這個傳統淡季成交量將進一步萎縮，筆者認為此時經濟處於最低迷之時，對於準買家而言，卻是最佳買樓時機。不過，市場利好消息仍然不少，大家不要對樓市過於悲觀。以下筆者有3點看法僅供參考：

首先，美國在明年上半年利率有機會見頂並開始回落，香港銀行的15.5萬億元港幣存款，或會有部份流向樓市；其次，明年下半年有機會與內地通關，這是香港經濟復甦的關鍵日期，內地龐大的消費力將湧入香港，人才會增加，資金也會流入樓市；最後，當樓價下跌20%，庫房赤字愈來愈嚴重，經濟衰退進一步擴大之時，港府將不得不作出「讓步」，就算沒有對樓市減辣，也應該重推投資移民計劃。