盧卡股主場|降低首置上車盤印花稅有咩用?

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新一份財政預算案維持樓市辣招不變,但降低了首置人士購買上車盤的印花稅,當中重點包括購買300萬元以下物業,只需繳付100元的印花稅,若與舊制相比,減稅幅度最高達99.8%;同時,購買1,000萬元以下物業亦獲相應降低印花稅,假設購買900萬元物業,減稅幅度也達20%,實際少付67,500元,屬各類物業中減少最多。

300萬元以下樓盤有何選擇?

那麼,第一個問題來了,究竟市場上還有300萬元樓盤的選擇嗎?根據某大代理行網頁顯示,目前全港共有40,852個單位正在放售,但只有509個屬於300萬元以下,佔比不足1.3%。

當中可大致分為三類單位,第一類是公屋或居屋,共有364個或逾七成,惟當中大部份屬未補價單位,即買家需符合綠表或白居二資格才能購買。第二類是樓齡超高的舊樓,共有79個盤的樓齡達40年或以上,其中31個盤的樓齡更達50年或以上,最高則為59年,惟樓齡太高會影響申請按揭的難度,因此未必適合真正的上車客。

第三類則是近年越來越多的納米樓,共有80個單位為200呎或以下,其中24個更是150呎或以下;最細的是北角兆年大廈一個108呎單位,同時樓齡也有36年,但售價仍達280萬元,即呎價近2.6萬元。

至於樓齡較新的納米樓則集中於新界區,包括屯門「龍床盤」菁雋、城點、弦海及元朗尚悅嶺,樓齡均屬3年或以下;九龍區則仍有深水埗Ava 228;相反,港島區樓齡「最新」的選擇也有24年。

數萬元稅務寬減可吸引買家?

因此,300萬元以下物業只需100元的印花稅固然吸引,但選擇也必然大減,受惠人士亦估計不多。那麼,300萬至1,000萬物業相應降低了印花稅,又吸引嗎?

一如前文所述,購買900萬元的物業時,在新制下實際可少付67,500元;不過,以一成首期90萬元、新制印花稅27萬元及1%代理佣金計,置業開支已達126萬元,因此少付67,500元,或只僅佔總開支約5%,當中還未計及律師費及裝修等雜費,又或需付更高首期。而在同樣情況下,若以購買400萬元物業計、少付30,000元稅款計,亦只佔50萬元總開支約6%。

對於本身已有意置業的買家而言,少付數萬元不失為一種「德政」;因以個人經驗而言,當付出大筆首期後,獲得1%按揭回贈也會變得重要,購買傢俬電器亦可鬆手一點。不過,對於仍在考慮置業的買家而言,數萬元的稅務寬減就根本沒有甚麼作用,或許只要向業主「還一口價」,隨時就已不只此數目了,更遑論可吸引投資客,因此相信對整體樓市影響不大。

「撤辣」影響稅收料多於減稅

事實上,坊間不少意見也認為降低印花稅難與「撤辣」相比,而且從稅收數字亦可以預期。政府在預算案指出,降低印花稅此舉將導致每年少收約19億元;相反,即使本港樓市於2022年價量齊跌,令去年涉及三大辣稅如SSD、BSD及DSD的成交創下2014年有紀錄以來新低,但金額仍達59.47億元。換言之,若成交不變的話,政府「撤辣」對稅收影響更大;惟撤辣後能否促進成交則較難量化。

總括而言,政府今次降低首置上車盤的印花稅,料難以影響置業人士的決定,更無助於樓市扭轉弱勢,尤其是美國通脹或超預期,今年內也難望減息,而且近日股市再次回落,同樣影響市場氣氛。但值得一提的是,在辣招持續實施下,新制印花稅將有助「甩名」,例如二人聯名買樓後,其中一方想甩名,就要用樓價一半來計算稅項,假設一層600萬元物業甩名後,最新只需付100元印花稅。

盧卡股

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註:專欄作家言論不代表本網立場

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