樓見之明|樓市唔「息」驚 防守力強勁|布少明

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美國聯儲局日前宣布加息0.25厘,本港有大型銀行先後「跟加」0.125厘,是一個相對溫和的升幅。究竟今次加息後,供樓一族每月供款額提升多少?若以P按計算,今次加息即將利率由原先3.375厘升至3.5厘,假設樓價600萬元,承造9成按保(即借貸540萬元),並以30年按揭年期去計算,每月供款(包括按揭保費)約25,461元,較未加息前約25,067元,增加約394元,是一個說多不多、說少不少的數字。

談起加息,比較多人關心的問題是,究竟加息會否影響樓市,又或會否拖累樓價下跌呢?我們可從以下角度分析一二。首先,其實香港的業主及買家在入市前,一向會就承造按揭進行2厘的壓力測試,間接令本港樓市具備強勁防守力,因為絕大部分業主在港銀輕微加息下多數「頂得住」,毋須劈價賣樓。

再者,數據顯示,全港約有130萬家庭住戶居於自置居所,而自置家庭中已供滿樓的家庭比率逾66%,持貨力強,因此業主大減價沽樓誘因亦不大。近期樓市偶爾出現的蝕讓賣樓個案,亦只是零星個案,並不屬於「主流」情況,所以樓市再調整的空間不大。

銀行業方面,其實目前對按揭業務態度轉趨正面,有不少銀行早前進一步調高按揭現金回贈金額,市場報導指該回贈金額創出16年歷史高位,反映業界對承造樓按上取態相當積極,並透過調節優惠減輕加息議題對業務及樓市的影響,有助整體樓市進一步趨向復甦。

值得留意,美國自去年3月起開始進入加息周期,迄今共加息10次,累加5厘;反觀,香港於去年9月才開始跟隨上調最優惠利率,至今僅加息4次,累加0.75厘。由此可見,香港息率加息無論次數抑或幅度,均大大少於美息。隨著美國加息周期接近尾聲,相信勢對樓價帶來正面支持,繼續穩中向好之勢。

整體樓市交投方面,近期一手持續旺場,新近開售的大埔區焦點新盤,無論收票情況及銷情均相當理想,個人認為,5月一手交投可達2,000宗以上。二手交投則預期受惠息口明朗化,估計將進一步回升至4,000宗水平。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明

註:專欄作家言論不代表本網立場

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