碧桂園（2007）情況突然急轉直下，發半年盈警虧損450億至550億人民幣，沒有震驚只有再震驚！惡化速度令人咋舌。以下會從財務情況去睇，1）碧桂園情況惡化成點？ 2）估計幾時真正進入臨界點？3）對內房以至中國影響。
1）碧桂園惡化成點：
半年虧損450億至550億人民幣，但股份市值縮剩260億港元，基本上已完全失去股票集資能力；料進入毛虧損狀態，舊年毛利率7.6%，今年上半年情況更差，賣樓減少、樓價下跌，只會令到毛利率更低；以及淨資產由2,000億跌至1,500億。
2）即將進入實質負資產？
首先，睇吓碧桂園嘅賣樓情況，可以肯定，營運方面最差情況尚未出現。
2023年7月：120億
2023年1至6月：1,288億
2022年7至12月：1,723億
2022年1至6月：1,851億
若根據過往經驗，內房股收入入賬比較滯後，因為完成交樓先至將收入入賬，今年上半年收入係反映舊年下半年賣樓交付入賬（估計目前情況唔會相差太遠，交樓周期只會拉長不會縮短），咁注定今年下半年業績面對相若、甚至更差狀況。
碧桂園由舊年每月平均300億單月賣樓收入，火速跌至200億左右，去到今年7月賣樓收入按年下跌六成，只剩120億，進入所謂金九銀十旺季，估計賣樓收入都不會超過單月200億。換言之，收入減少兼且毛虧損只會擴大。
喺咁嘅情況下，碧桂園上年底2036億淨資產，年中縮剩1500億，估計年尾跌破1000億。大家不要忘記，內房股向來有將已畀出去嘅利息，資本化入賣樓存貨之中，過往4年資本化利息數字係：
2022：172億
2021：182億
2020：233億
2019：245億
碧桂園上年年尾在建物業8,839億，由於債息係累積的，存貨越賣唔去，資本化利息只會喺存貨之中進一步滾存。從賬目中，資本化利息積壓，只會令未來毛利率進一步受壓，即使樓價不跌，碧桂園嘅毛虧損只會持續並惡化。估計已經撥出去嘅水、資本化咗嘅利息，喺存貨之中起碼存留500億。
由於內地賣樓放緩，樓價未見明顯回升，碧桂園財務已開始進入不可逆轉嘅情況，只會直線向下，估計出年上半年內，正式出現實質淨資產，比預期惡化速度快好多。
上述完全冇計過表外債情況，亦相信係加劇碧桂園問題嘅環節。大家之前都見識過，旭輝（884）之前盤數好地地，正正因為表外債問題，令到公司還唔到債同息，於是一直停牌至今。
3）對中國經濟影響：
繼恒大（3333）、融創（1918）後，又來一間總資產萬億嘅內房企業準備倒塌，內銀再度重創，與及唇亡齒寒嘅地方政府，情況真的不理想。
最最最不理想嘅情況，就係碧桂園大半年前，曾經成為被中央選中獲救嘅細路之一，仲可以喺股票市場配股集資兩次。點知只係大半年後嘅今日，碧桂園火速被中央放棄，連中證監同房企、金融機構開會，都冇碧桂園份。債主、股東、中資、外資、銀行、券商再一次被賣豬仔，融資市場未來何來對中央救內房重建信心？呢一步，對於內房行業嘅未來信心，絕對有好深遠影響。
恒大爆煲嘅影響係有形，碧桂園爆煲嘅影響是無形的，無形嘅影響，可能更大威力。
晉佳
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