近日最熱門的話題，當然是特首李家超宣佈其首份施政報告，他提出多項涉及土地房屋的倡議，包括建議樓齡達50年或以上、但少於70年的私人樓宇，強拍門檻降至七成，樓齡達70年或以上亦降至六成。一旦落實，預料將會有人歡喜有人愁，喜的是一眾發展商收樓會更順利，舊樓業主亦更大機會收錢換新樓；愁的是業主今後面對發展商討論收購價時，將會較以往被動。
舊樓收購，往往是發展商同業主的角力場。因為業主都知道越接近強拍門檻，發展商提出的收購就會越高，故很多時都會待價而沽，謀求最大的利益，甚至有手執逾20%業權份數的業主，可以睇住嚟食，又或者不遷不拆，成為最強釘戶。
茶餐廳業主成最強釘戶
以往在八成強拍門檻之時，不少收購都未能成功，最新見報的一宗，是土瓜灣美景樓一期，發展商取得的業權份數有78%，僅僅未能達標，最終收購項目功虧一簣，也令不少已同意收購的業主見財化水。
另一個更為經典的個案，就是黃埔街的一間燒味餐廳，附近的收購工程已開展10年，但餐廳仍屹立不倒，因舖位及樓上幾個單位的業主是同一人，據聞他手執逾20%業權，足以令發展商徒勞無功。
一旦強拍門檻放寬，發展商需要集齊的業權份數減少，預計日後申請強拍成功機會更大。惟新政策會令舊樓業主講價增添變數，當業主還在為一口價躊躇不定之際，很可能鄰居已經大筆一揮，收錢離場，成為發展商最後的拼圖。而未被收購的業權份數，業主隨即墮進被強拍的深淵。故此，業主在與發展商拗手瓜講價時，要拿捏時機，避免去得太盡，否則隨時因小失大。
深水埗佐敦重建步伐料加快
如果擔心發展商出價太低，業主可做一份估價報告，分析一旦物業被強拍所得到賠償，再去衡量發展商的出價是否合理。不過要留意的是，一旦落實放寬強拍門檻，預期發展商的收購行動會較之前容易，加上考慮未來的地產市道，日後提出的收購價亦可能會有所調整。
值得一提的是，在發展商收購業權份數期間，業主仍可以利用物業申請轉按套現，賺取現金回贈，甚至有些個別業主成功將物業轉售，不過一旦發展商宣佈收購到足夠業權份數，大廈就會被落釘，大多銀行會停止審批所有按揭申請。
根據政府數據，截至去年底，全港共有約9,100幢私人樓宇，當中九龍西佔近三成。筆者認為，放寬強拍門檻後，尖沙咀、佐敦和深水埗這些平均樓齡達45至50年的區域，將會有更多大廈會成功申請強拍，有助加快舊區重建，對社會整體是好事，但在活化舊區的同時，如何做到兼顧舊樓居民的權益，令社會和諧，才是真正的說好香港故事。
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