去年已勸身邊朋友沽出所持物業，all in高息私有化潛力股，但不等於我認為香港物業市場無投資價值，相反，我覺得低水樓（比市價平）及具重建價值的舊樓仍有投資價值，其中現時更是周街筍盤，只要識搵，一定有筍盤在左近。
投資低水樓前，必須知道低水樓的成因，物業低水的原因通常有兩個，分別是物業本身有問題及業主有問題，前者例如有僭建、有「order」（俗稱釘契），又或者已經是銀主盤，買入這類物業無疑價錢低水，但需要相當的能力去解決物業自身問題，例如要為有order的物業解釘；銀主盤就要先行full pay，再過五年的冷河期，才能變成一個正常盤。
我個人就認為，搵低水盤不應該向難度挑戰，搵些業主有問題的物業就簡單得多，因為換了業主，物業就無問題，所以大家應該去搵一些即將成為銀主盤的樓盤，有關物業的業主通常都「借到盡」、救唔番，例如以十蚊的貨去借廿蚊，你無可能替他還廿蚊後收回十蚊貨，因此你應該去搵些以十蚊貨去借五蚊、但無能力還五蚊的業主，因為他的物業仍有剩餘價值，而一旦成為銀主盤，這個剩餘價值就會衍生很多費用如逾期利息、律師費、拍賣費等等，所以要於物業成為銀主盤之前與業主協商，讓他平價賣出物業，賺取剩餘價值。
要搵這些準銀主盤的業主，聽落好似好困難，但其實很簡單，由於債權人必須入稟索償，希望法庭將有關物業強制出售，才能收回欠債，只要大家留意每個法庭每星期披露的民事案件，見到有債權人入稟索償，申請法庭強制出售物業，便可以根據法庭披露物業的地址去做查冊，知道業主資料後，設法與對方接觸協商。搵筍盤唔難，但要搵超筍的筍盤就要有些功力，當然大家亦可以搵一些可以接觸到筍盤的人合作。
金融管理局日前公佈，截至2022年第四季末，負資產住宅按揭貸款宗數按季飆22倍至12,164宗，為2005年第一季度以來近18年新高，涉及金額則由去年第三季的30.06億元大增21倍至662.52億元。未來實體經濟暫難好轉，我預期市面將有大量準銀主盤湧現，不妨花點時間做功課，搵個超筍盤投資。
呂宇健 Ken Lui
資深投資者
facebook.com/Ken.Lui.Investment
註：專欄作家言論不代表本網立場
