2022年剛剛過去，回顧反映香港樓市走勢的中原城市領先指數（CCL），去年就足足下跌超過15%，近日中原集團創辦人施永青就指，相信樓市已到最壞時刻，今年將會否極泰來，不過我敢同大家打賭，一賠十，一年後的CCL一定跌！
我在不同的平台已多次講過，在我的字典中，永遠都沒有甚麼剛性需求，目前的樓市更加是到了轉角位，跌市已成定局。當100%肯定樓價會下跌，所有剛性需求都會消失，供樓貴過租樓的年代亦正式重臨，需求消失下，成交自然萎縮，放盤數目不變，但少了人想買樓，樓市首先會進入有價無市的狀況。
為何不是馬上落入跌市而是先經歷有價無市的狀況？這因為香港銀行的估價出現滯後，沒有足夠低價成交的數量讓銀行調低估價，可能大家未必知道，香港銀行是以樓盤過去附近物業的成交做參考指標而作出估價，堪稱傻瓜平均估值法，即是要有一班人不問價低沽九龍站上蓋物業，附近樓盤的估價才會即時插水，相反，由於未見有大量平價沽盤出現，所以銀行的估價未有即時明顯調低。
試想想，當租金回報率只有兩厘多，而定期存款息率升到三、四厘，阿毛都知道做定期無風險，但物業投資有吉租、維修等等的風險。少人買入、多人沽出的情況下，租金不變，樓價只會下跌，直至租金回報率提升至高過定期存款，樓價才會止跌。然而，我睇加息周期肯定未完結，所以我敢斷定物業價格一定會繼續下跌。
既然樓價必跌無誤，大家何不沽出自己的物業，取回自己物業的剩餘價值去投資擁有優質物業、穩定派息兼極具私有化可能的地產股？眾多港資地產股中，希慎（014）就符合以上三大條件，集團主力收租的物業遍佈銅鑼灣，參考其派息紀錄，即使經營環境轉差，每年都維持派1.44元的股息，早兩個月大市下跌，股息率更試過見8厘，而希慎可以做兩倍槓桿融資，假設於8厘買入，兩倍槓桿後回報16厘，扣除2厘槓桿成本，仍然有14厘回本。如果股價由低位的18元升至近日的25元，已經可以沽貨獲利，因為回報已達38%，若果做了兩倍槓桿，短短兩個月淨回報便超過70%！
最後是博其私有化，希慎現價P.B約0.3倍，參考當年合和、會德豐以0.6倍P.B去私有化，希慎潛在私有化價格可以高達50元，試問除了買入被重建的舊樓，仲有咩投資可以一下子有1倍回報？
呂宇健 Ken Lui
資深投資者
