銘想英國|英國樓市投資的「甜酸苦辣」|陳思銘

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不少人也知道我在英國有投資物業,這些年來基本上「甜、酸、苦、辣」、好的、壞的,也嚐盡過。所以,今天和大家分享一些個人對英國樓市的看法。

首先,和大家分享一些開心的事。我在倫敦每一個物業,無論是樓花抑或是現樓,全部也有升值。在幾個倫敦物業之中,我最心儀的是上年買的Clapham Place。即使是在疫情期間,也有買家以多於10%的價格向我招手。我當然無賣,因為在英國買樓的支出比香港多,除了基本的律師費,還有其他雜費和稅項。如果物業沒有三成升幅,我覺得也不算有賺,所以最後無賣。至於倫敦其他物業,「甜」的是每個租金合約也有升值,證明倫敦的租盤即使經歷過疫情和脱歐,依然是供不應求。

如果在倫敦上班,但住在英國的commuter town,一來通勤時間頗長,二來英國的火車和地鐵經常罷工,不太可靠。如果地鐵由屋企door to door直到office,只需要坐一條Piccadilly Line或Northern Line,這樣還好。如果要轉幾次車,早上繁忙時間人又多,又遇上strike,即使住的地方租金再便宜,但經常遲到,也會影響工作表現。所以,租金再昂貴,大部份在倫敦工作的young professionals也寧願住在倫敦,加上英國通貨膨脹,銀行又加息,很少人買樓,反而很多人租樓。

在租務供不應求下,壞處就是所持物業有價無市。銀行對物業估價一直上升,市價非常好,但很難找到買家,因為大多數人也寧願租。好像我買的Clapham Place,Zone 1的Old Street,全部也升,用來放租一流。即使是我最不喜歡,早年在東倫敦Zone 2 Limehouse買的單位,也有升值。雖然升幅不高,始終東倫敦比起倫敦西南面或市中心Zone 1內樓盤的表現差一點,但租務的表現也好。

離開倫敦,北上伯明翰,也和大家分享一下個人對當地樓市看法。我早期和朋友在伯明翰投資了一個樓花,最近終於收樓,但非常不開心。我覺得伯明翰是一個泡沫,大家也標榜高鐵(HS2)能夠為當地帶來巨大的經濟收益,説很多公司和企業會落戶,甚至在當地成立區域總部。地產經紀又説伯明翰地理位置優越,交通方便,坐高鐵半小時就到倫敦。但到今時今日,HS2仍然是一個地盤,聽聞最快也要2029年才落成,這個地方不禁令我想起我家附近的洪水橋。

如果要説交通方便,Milton Keynes的火車也只需要30分鐘就到倫敦,可見交通方便並不代表就是神話,還要看城市規劃和周邊配套。

我不喜歡伯明翰的原因是城規太差,馬路一時高一時低,十足高山低谷。最麻煩的是交通擠塞問題非常嚴重,路又不容易辨認,四圍也差不多同一個鄉鎮的模樣。當地族群多元,有不少移民和學生,要把單位出租不是太大問題。不過,伯明翰的租務公司缺乏系統,服務質素和倫敦相比差很遠。「苦」的是買完樓花,等了一段時間,終於可以收樓,才發現原來二手市場更便宜。樓價跌了,當然有些不開心。整個package,由買樓花、收樓、再到自己對伯明翰的城市規劃和未來發展潛力,我也不太滿意。(最後搵到一個較好的中介管理公司,有需要可以PM)

再北上一點,曼徹斯特的樓花我也投資了不少,全部也升,但仍然也是不開心。可能你會問,為甚麼物業估價上升也不開心呢?「酸」的是因為曼城的樓花十個有九個也delay,工程延誤這個問題的普及程度已經成為常態。樓盤預計落成的時間表一拖再拖,拖延的問題並非只限於某一、兩間發展商。即使找已經上市的律師樓跟進,他們仍然會解釋疫情後delay已經成為常態,99%的二線城市也不能夠準時交樓。買家付了錢,但在預定時間內收不到樓,雖然帳面上賺了錢,但是financial planning被打亂了,確實有點兒不安。

最開心的也是我在倫敦買的物業,全部準時收樓。倫敦的發展商規模大得多,甚至有自己的建築團隊,能夠讓買家安心投資。相比之下,曼城太過倚賴建造公司。我和物業管理公司的職員傾過計,發覺原來即使發展商規模再大,也會有工程延誤的問題,原因並非公司缺乏資金,而是脫歐後很難找到工人,連上油漆、批盪,甚至換燈泡也要排期輪候工人。就好像我在Towcester修葺花園也要等到9月,可想而知情況有幾嚴重。又好像我買了層樓給家姐,2月收樓,排期排到9月也未有師傅來修葺花園。

可能你會説既然買樓花遲交樓,買現成的物業來出租應該問題不大吧。其實租務也是看運氣,「辣」的是如果遇到租霸,拖租不肯給業主,又是令人十分頭痛。雖然我很相信英國的法律制度,但如果遇到的租霸是租務經紀,也只能夠循一般渠道投訴。我遇到的租霸公司名為Holland Properties,簡直是「衰到貼地」。3年前我把物業委託給這間租務經紀行,租務公司老闆Freddie Toomer和我簽訂一份3年的租金保證合約,並收取7%服務費。但是在疫情期間,租務公司表示無法支付全數租金,問我可否每個月扣起300鎊的租金,到3年後約滿時一次過還給我。

然而,到約滿的時候,租務公司竟然説如果我不再和他們續約,就不肯退回之前扣起的租金給我。我立刻要求轉另一間租務公司,誰知道我的物業竟然被自動續約。最後,我付了未來兩年租約的服務費予這間公司,他們才肯退回之前扣起的租金。現在我不可以委任另一間租務公司出租物業,而這間收了我錢的租務公司,又甚麼也不做。最「激氣」的是連律師也很被動,愛理不理,求其草擬一份template,根本無阻嚇作用。

我找了不同部門投訴,例如Property Redress Scheme(物業補償計劃)和The Property Ombudsman(物業申訴專員公署),方法不外乎是發電郵和打電話。向相關部門作出投訴後,也只能夠等他們慢慢回覆。結論是,如果想出租物業,好的租務公司真是非常重要。倘若遇到租霸,只會一肚氣。如果想知道哪一間租務公司好,不妨pm我。

陳思銘 Samuel Chan
https://www.facebook.com/ukchitchat

註:專欄作家言論不代表本網立場

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