美國聯儲局遲遲未減息,導致息口持續高企,本港銀行對按揭業務的態度亦趨向審慎,為降低借貸風險及維持利潤,銀行紛紛收緊按揭,繼早前有銀行相繼對工商舖按揭加息、轉按加息削回贈外,相關的加息風潮或會繼續擴大,可能連部份新買物業都會受影響。不過,在一片高壓大環境下,有銀行反其道而行,延長醫管局員工置業貸款計劃(Enhanced HLISS)的按揭年期至30年,與一般銀行按揭睇齊。
Enhanced HLISS是醫管局為了挽留人才,支援員工置業的貸款計劃,計劃最大的特點是局方會為申請置業按的員工補貼最多3厘的利息支出,不過按揭還款期最長只有20年,較一般按揭30年還款期為低。
還款期長短 員工話事
還款期長短,直接影響每月還款額,以每100萬貸款額,按揭4.125%計算,分30年或20年攤還,每月供款額就會相差1,279元,以借盡Enhanced HLISS上限600萬元計算,每月供款額就已經相差約7,675元。
當然,延長還款期後,整體利息開支會增加。但有得揀先係老闆,銀行延長還款期可能增加貸款人的靈活性,因應個人的財務狀況去調整按揭年期,在息口較高時候,選擇攤長還款期,減少每月還款額;相反在低息環境,可以選擇較短的還款期,盡量多還本金。
Enhanced HLISS的另一好處,是可以提升貸款人的按揭能力,例如向銀行申請按揭,1,200萬元的物業最多只能借8成,變相要支付2成首期,但醫管局員工選用Enhanced HLISS,可以先借盡醫管局的600萬元貸款,之後再向銀行借480萬元,總貸款額達1080萬元,突破按揭上限,逾千萬元的物業都可以申請9按上車,而且毋須向按揭保險公司借高成數按揭,節省逾三十萬元的保費。
先取批准信 再揀心水樓
要留意的是,員工成功申請會獲得批准信(AIP),然後才可申請按揭,然而計劃並非全年開放申請,員工應把握時機,先取得AIP後再買樓,由於有效期是由發出日期起計6個月,相信有足夠時間讓員工去揀選物心儀物業。
不過,目前只有兩間銀行參與醫管局員工貸款計劃,而且沒有現金回贈。另外,Enhanced HLISS規定,一旦員工離職,需要即時全數清還貸款,如果獲批未夠5年就離職,更要繳付貸款額5%的罰款。如果離職員工想將按揭轉按至其他銀行,最多只可以申請8成按揭,如果本身是借盡9成,則有機會需要「抬錢」填補8按以上的欠款餘額。
子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
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